20260827-国盛证券有限责任公司-中海物业-02669.HK-营业收入稳定增长_市场拓展强劲_6页_765kb

报告摘要

中海物业（02669.HK）总结

核心内容

中海物业在2026年上半年实现了营业收入的稳定增长，但归母净利润出现下滑。公司表现出较强的市场拓展能力，非住业态业务占比持续提升，同时在盈利承压期仍加大股东回报力度，维持“买入”评级。

主要观点

营业收入增长：2026年上半年公司实现营业收入74.85亿元，同比增长4.5%。主要增长动力来自物管服务（+9.4%），其中城市运营类收入增长显著（+18.6%）。
毛利率下行：整体毛利率同比下降2个百分点至14.9%。基础物管包干制毛利率由13.5%降至11.1%，主要由于物业费降价、退盘及人力成本上升等因素。
费用上升：销售及行政费用同比增长19.3%至1.8亿元，主要由于公司架构调整、加大研发费用投入以及扩大“仟蚁集采”平台覆盖率。
市场拓展强劲：上半年新增在管面积3700万方，其中85.9%来自独立第三方，市场化拓展能力保持。非住宅在新增订单中占比达76.8%，同比提升17.8个百分点。
业务结构优化：期末在管面积达4.95亿方，较2025年末增长3.7%。独立第三方占比43.3%，非住宅占比33.4%，其中城市运营类占22.3%，业务结构持续改善。
港澳业务拓展：公司在港澳市场中标多个重要项目，如屯门青发街简约公屋、香港古洞北古隽邨、西九龙高铁站、港珠澳大桥港方口岸及香港中医医院，香港市场份额连续五年第一，龙头地位稳固。
中期派息提升：2026年中期股息为每股0.10港元，普通中期股息口径同比增长11.1%，对应派息率约41.2%，年化股息率5.5%，显示管理层对股东回报的重视及对现金流的信心。
投资建议：预计公司2026/2027/2028年营收分别为159.2、166.6、173.9亿元，归母净利润分别为13.7、14.5、15.4亿元，EPS分别为0.42、0.44、0.47元/股，对应PE分别为7.4、7.0、6.5倍，维持“买入”评级。

关键信息

财务指标概览

财务指标	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
营业收入(百万人民币)	14024	14960	15924	16658	17394
归母净利润(百万人民币)	1511	1367	1371	1447	1542
EPS(元/股)	0.46	0.42	0.42	0.44	0.47

财务比率概览

财务比率	2024A	2025A	2026E	2027E	2028E
毛利率(%)	16.6	15.0	14.4	-	14.7
净利率(%)	10.8	9.1	8.6	8.7	8.9
ROE(%)	29.6	23.3	20.9	19.8	17.5
P/E(倍)	6.7	7.4	7.4	7.0	6.5
P/B(倍)	2.0	1.7	1.5	1.4	1.1

风险提示

市场化拓展竞争加剧
在管面积扩张不及预期
人工成本上升
增值业务发展不及预期

估值与市场表现

PE倍数：当前PE为7.4倍，预计2026/2027/2028年分别为7.4、7.0、6.5倍。
P/B倍数：当前P/B为1.7倍，预计2026/2027/2028年分别为1.5、1.4、1.1倍。
EV/EBITDA：当前EV/EBITDA为3.6倍，预计2026/2027/2028年分别为1.1、0.6、-0.2倍。

股票信息

项目	数据
行业	房地产服务
前次评级	买入
收盘价（08月26日）	3.59港元
总市值（百万港元）	11,789.42
总股本（百万股）	3,283.96
自由流通股(%)	100.00
30日日均成交量（百万股）	6.26