20260708-天风国际证券-宏观专题_二手房交易火爆_地产见底了吗_4页_589kb

宏观专题总结：二手房交易火爆，地产见底了吗？

核心内容

2026年一季度，中国一线城市房地产市场出现明显回暖迹象，尤其体现在二手房交易量的大幅上升。北京和上海作为代表，3月二手房成交量分别环比暴涨144.6%和突破3.1万套，创近五年新高。这表明短期内房地产市场热度有所回升。

然而，从全国层面来看，房地产市场尚未见底。TOP100开发商新房销售额在2021-2025年累计暴跌71.6%，2026年前4个月仍同比下降19.7%；NBS口径的新房销售额前4个月同比下跌14.6%。这些数据表明新房市场仍处于低迷状态。

此外，房价下跌趋势有所放缓，一线城市价格环比转正，但成交量的恢复并不明显。高盛指出，与住房直接相关的消费（如大家电和家具）需要等到房价触底后数年，成交量真正正常化才会恢复。因此，当前房价尚未确立底部，成交量恢复仍需时间。

主要观点

• 二手房交易火爆是短期现象：北京、上海等一线城市在2026年一季度二手房成交量显著增长，但这并不代表全国房地产市场已经触底。
• 新房市场持续低迷：TOP100开发商和NBS口径数据显示，新房市场仍面临较大压力，销售额同比持续下滑。
• 房价企稳不等于市场复苏：一线城市价格有所企稳，但全国层面房价和成交量仍处于下跌趋势，市场整体仍未见底。
• 结构性因素制约市场复苏：地方财政高度依赖土地出让金，其消失导致地方政策压力增大，抑制经济活力和公共服务投入。
• 部分城市回暖因结构性因素：上海和深圳的房价止跌回稳主要得益于人才流入、高附加值产业增长和政策宽松。
• 消费复苏基础仍不牢固：尽管价格企稳，但北京和上海的零售额在4月仍低于全国平均水平，说明消费回暖尚未真正到来。
• AI产业对房地产影响有限：AI繁荣对房地产的正面影响主要集中在少数一线城市，且为结构性、长期性影响，难以快速扩展至全国。

关键信息

• 二手房成交量：2026年一季度北京3月网签19886套，环比暴涨144.6%；上海3月成交突破3.1万套，创近五年新高。
• 新房销售额：TOP100开发商2021-2025年累计暴跌71.6%，2026年前4个月同比下降19.7%；NBS口径新房销售额前4个月同比下跌14.6%。
• 房价与成交量关系：价格下跌放缓不等于成交量恢复，房价触底后需数年时间才能带动相关消费回暖。
• 地方财政依赖土地出让金：地方政策体系高度依赖土地收入，其消失将导致政策改革压力，影响地方经济活力。
• 上海和深圳回暖因素：
  • 人才流入：2023-2024年大幅增加人才引进落户配额。
  • 产业结构：软件信息技术、金融等高附加值产业增长快，吸引高购买力群体。
  • 政策宽松：2022年底以来多数城市放松限购限贷政策，一线城市也在逐步推进。
• 消费复苏未见明显迹象：一线城市零售额仍低于全国平均水平，显示消费基础不稳。
• AI产业影响有限：仅对少数一线城市产生结构性影响，难以快速扩展至全国。

结论

当前中国房地产市场在部分一线城市出现回暖迹象，但全国层面仍面临严峻挑战。房价尚未确立底部，成交量恢复仍需时间。地方财政依赖土地出让金的结构性问题仍未解决，政策改革将对市场产生深远影响。AI产业的爆发虽对房地产有积极作用，但影响范围有限，市场整体尚未见底。