20220905-国信证券-大悦城-000031.SZ-收入保持正增长_归母净利占比下滑_7页_740kb

大悦城 (000031.SZ) 总结

核心内容

大悦城在2022年上半年实现营业收入150亿元，同比增长5%。其中，销售物业收入为122亿元，同比增长12%，占总收入的81%；持有物业收入为20亿元，同比下降19%，占13%。公司合同负债达373亿元，为未来收入提供基础。预计2022年租金减免将影响收入9.7-13.5亿元。

尽管营业收入保持增长，但公司归母净利润表现不佳。2022H1实现净利润10.6亿元，同比下降9%，而归母净利润仅为0.86亿元，同比下降86%。主要原因是本期结算项目权益占比较低，导致归母净利润占比仅为8%，较上年同期下降45个百分点，较2021全年下降6个百分点。归母净资产占比维持在36%的较低水平，归母净利率为0.6%，仅提升0.3个百分点。

主要观点

• 收入增长稳健：公司营业收入保持正增长，销售物业收入表现优于持有物业收入。
• 归母净利下滑：由于结算项目权益比例较低，归母净利润占比显著下降，拖累整体业绩表现。
• 销售表现优于行业：2022H1销售金额为285亿元，同比下降21%，但降幅低于行业平均水平；销售面积为106万m²，同比下降35%。
• 土储充足：新增土储计容建面41万m²，新增土储对销售面积的覆盖率为39%；拿地金额77亿元，拿地强度为27%。截至2022H1末，公司土储可售货值约2165亿元，足以支撑未来2-3年的开发需求。
• 商业地产稳步推进：公司新获取2个轻资产商业项目，并实现武汉大悦城开业。截至2022H1末，已开业27家购物中心，商业总建面300万m²，平均出租率90.5%。在建筹备项目共20个，商业总建面约184万m²。
• 财务状况稳健：公司维持黄档，净负债率93%，现金短债比1.4，剔除预收的资产负债率71%，接近绿档标准。融资成本有所下降，2022H1新增借款平均成本为4.84%，较2021年末的4.87%下降0.04个百分点。

关键财务指标

投资建议

• 公司收入保持正增长，但归母净利占比下滑。
• 预计2022/2023年归母净利分别为9.5/11.5亿元，对应EPS分别为0.22/0.27元，对应PE分别为16.1/13.3倍。
• 维持“买入”评级。

风险提示

• 开发物业销售及结算不及预期。
• 投资物业拓展及收入不及预期。
• 计提资产减值准备超预期。
• 市场环境改善不及预期。

财务预测与估值

结论

大悦城在2022年上半年展现出稳健的收入增长和充足的土储资源，尽管归母净利润表现不佳，但整体财务状况良好，融资成本下降，未来发展前景乐观。公司维持“买入”评级，但需关注市场环境及项目结算情况对业绩的影响。