20180419-天风证券-中粮地产-000031.SZ-整合大悦城_开发+持有+基金_三轮驱动格局成型_18页_2mb

中粮地产（000031）重组大悦城总结

核心内容

中粮地产（000031）拟通过发行股份购买大悦城地产64.18%的股权，并募集配套资金不超过24.26亿元，以实现“开发 + 持有 + 基金”三轮驱动的业务格局。重组完成后，大悦城将成为中粮地产的控股子公司，标志着公司在房地产行业的战略升级。

主要观点

• 业务结构优化：重组后，公司形成住宅开发与商业地产并行的双轮驱动格局，提升整体竞争力。
• 销售规模扩大：2017年重组后，公司商品房销售金额预计达到344亿元，同比增长31%。
• 融资成本降低：通过整合，融资成本有望显著降低，优化财务管理。
• 土储能力增强：整合后，土储面积将显著增长，为业绩长期稳定增长奠定基础。
• 资产管理战略：公司通过基金运作，实现资本循环发展，提升资产价值。

关键信息

重组交易方案

• 交易金额：总对价147.56亿元，对应大悦城地产64.18%的股权。
• 发行价格：每股6.89元，共计发行21.42亿股。
• 募集配套资金：不超过24.26亿元，用于大悦城项目及购物中心建设。

重组后影响

• 股权结构变化：明毅成为中粮地产第一大股东，中粮集团及明毅合计持有75.09%的股份。
• 财务数据提升：重组后，公司备考收入预计为257亿元，备考归母净利润为16.85亿元，分别增加83%和78%。
• EPS摊薄：由于股本增加，重组后EPS被摊薄至0.43元。

资产管理战略

• 基金平台：2016年通过转让BVI公司股权建立基金平台，2017年设立并购改造基金，初步投资额度为114亿元。
• 资本循环：通过基金运作，实现开发、持有、管理的资本循环，提升资产价值和运营效率。

投资建议

• 评级：首次覆盖给予“买入”评级，6个月目标价10.4元。
• 盈利预测：预计2018-2020年归母净利润分别为21.57亿元、28.04亿元和37.58亿元，EPS分别为0.55元、0.71元和0.95元。
• PE估值：对应PE分别为12.3X、9.6X和7.4X，低于可比公司平均PE（17.43X）。

风险提示

• 重组进展不及预期：可能影响公司战略实施。
• 房地产市场销售规模下滑：可能对公司的业绩产生负面影响。

财务数据和估值

基本数据

可比公司估值

结论

中粮地产通过重组大悦城，形成“开发 + 持有 + 基金”的三轮驱动格局，提升销售规模、融资能力及资产价值。尽管重组后EPS被摊薄，但公司整体盈利能力增强，估值合理，投资建议为“买入”。