20211217-安信证券-固定收益主题报告_房企流动性危机结束了吗__11页_1mb

房企流动性危机分析总结

核心内容概述

2021年12月，房地产行业面临流动性危机，政策层面陆续出台多轮支持措施，试图缓解房企资金压力。本文从二级市场和一级市场两个维度分析房企流动性危机的化解进展，评估“政策底”是否已真正落地，以及房企流动性是否已完全恢复。

主要观点

• “政策底”已现：近期政策支持对市场信心有明显提振作用，系统性风险的可能性已被排除。
• 二级市场反弹偏弱：地产美元债价格反弹力度有限，投机级价格指数仍低于危机前水平，民营房企表现弱于国企。
• 境内债市场波动：折价成交金额占比先降后升，高收益民企地产债数量增加，显示民企资金压力仍存。
• 一级市场融资改善有限：国企地产债发行回暖，但民企融资进展缓慢，仅少数企业实现破冰。
• 美元债一级发行恢复滞后：美元债净融资仍为负，恢复速度慢于境内债。
• 民企仍是风险焦点：民企占TOP200房企的80%左右，其销售贡献约占全国销售的60%，流动性问题仍较突出。

关键信息

一、二级市场表现

1. 地产美元债价格反弹：

   • 1203五部门联合表态后，美元债价格有所反弹，但反弹幅度（5.6%）和持续时间（5个交易日）均弱于11月中旬的反弹（16.5%，9个交易日）。
   • 当前投机级美元债价格指数仅为9月初的78.5%，仍处于低位。
   • 民营房企美元债价格表现弱于国企，12月以来TOP100民营房企美元债平均下跌1.6%，国企则微涨0.6%。

2. 境内地产债折价成交：

   • 折价成交金额占比在1203后一度降至3%，随后回升至6%。
   • 收益率10%以上的地产债数量增加，主要集中于民企，截至12月16日共有215只。

3. 房企债券价格低于80元：

   • 2021年9月以前，低于80元的房企数量基本保持在20家以下。
   • 11月9日达到历史高点50家，此后略有回落。
   • 12月14日，低于80元的房企数量仍为43家，处于高位。

二、一级市场融资进展

1. 国企融资回暖：

   • 11月以来，地产债发行以国企为主，净融资回正。
   • 11月国企地产债发行261.8亿元，12月以来发行89.0亿元，民企仅37.7亿元。
   • 部分国企债券资金用途放宽，用于偿还银行贷款等。

2. 民企融资改善有限：

   • 12月以来，少数民企实现一级发行破冰，如滨江、龙湖、兆泰、碧桂园等。
   • 民企用于非借新还旧的债券发行仍较少，主要集中于龙湖、兆泰等企业。

3. 债券审核加速：

   • 12月以来，各品种地产债审核进度加快，尤其是供应链ABS、尾款ABS等。
   • 审核项目集中于国企，民企项目主要集中于旭辉、碧桂园、龙湖等主体。

4. 美元债一级发行恢复滞后：

   • 11月美元债发行1.6亿美元，12月发行5.0亿美元，净融资仍为负。
   • 10月以来美元债净融资持续为负，显示其恢复进度慢于境内债。

三、政策与市场动态

• 政策放松空间逐步释放：

  • 10月以来，“开发贷能贷尽贷，按揭款能放尽放，一般监管资金真正实现符合条件自由取用”为代表的第一放松空间加速落地。
  • 12月以来，“刚需重点满足，刚改加大支持”为代表的第二放松空间不断推进。

• 地方政府参与治理：

  • 12月15日前后，上海相关部门召集属地房企召开会议，强调属地管理和风险预警。
  • 从“金融监管机构发声”到“地方政府协同治理”，房企流动性危机距离结束已为时不远。

总结

尽管近期政策对市场信心有明显提振作用，房地产“政策底”已现，但房企流动性危机尚未完全结束。以下几点尤为关键：

• 民企仍是风险主体：民企在TOP200房企中占比约80%，其美元债价格和境内债价格表现仍较弱，流动性问题突出。
• 融资恢复不均衡：一级市场融资回暖主要集中在国企，民企再融资仍受较大限制。
• 政策覆盖不足：当前政策是否能覆盖足够数量的房企以消除流动性危机，仍需进一步观察。
• 2022Q1风险仍存：地产债到期规模较大，销售承压，需警惕流动性风险进一步演化。

因此，房企流动性危机尚未完全过去，仍需持续关注政策执行效果与市场变化。