房地产行业：北京限价房销售新规、或促取证速度-20180527-安信证券-11页-1mb

房地产行业总结（2018年05月27日）

核心内容概述

本报告总结了2018年5月27日房地产行业的主要市场动态、政策调整及投资建议，涵盖一手房与二手房成交情况、可售库存、土地供应与成交数据，以及政策对行业的影响分析。

主要观点

市场表现

• 行业动态：申万一级房地产行业周换手率2.84%，较上周上升10.15%；周收益率-2.96%，较上周降低2.37个百分点，处于相对低位。
• 风险溢价：当前地产板块风险溢价4.45%，高于动态均值2.57%，且上穿均值+SD线，表明地产板块进入相对低估高溢价状态，未来有一定上涨空间，但需等待风险溢价下穿均值+SD线后再考虑入场。
• 成交数据：全国41城一手房成交面积412.42万方，同比下降30.71%，环比下降2.91%，累计同比下降33.86%；全国15城二手房成交面积170.96万方，同比下降18.52%，环比下降13.20%，累计同比下降38.26%。
• 可售库存：全国15城可售库存套数同比下降9.16%，环比上升0.67%；去化周期为32.56周，较上周增加0.57周。

土地市场

• 供应与价格：100大中城市供应规划建筑面积3063.57万平米，累计同比+26.77%，相对过去四周变化+35.09%；挂牌均价2679元/平米，同比+2.64%，环比+14.39%。
• 成交量与价格：100大中城市成交总建面1520.24万平米，累计同比+5.99%，相对过去四周变化-27.44%；成交总价312.64亿元，累计同比+4.81%，相对过去四周变化-35.17%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率15.99%，其中一、二、三线城市分别为0%、10.15%、18.74%。

政策动态

北京限价房销售新规

• 新规内容：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发单位自行销售；不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
• 影响分析：新规有助于保护刚需家庭的住房需求，可能对持有较多限价房项目的房企利润产生压缩影响，但有利于提升北京地区取证速度。同时，新规表明政策对房地产市场“房住不炒”的导向，强调支持改善需求与保刚需。

其他城市政策

• 区域分化明显：核心一二线城市继续严格调控，抑制投机；其他城市则通过人才政策吸引人口流入，引导刚需。
• 政策执行：银川、太原上调公积金首付比例，部分城市暂停第三套及以上房贷发放。

投资建议

企业选择

1. 具备规模与资金实力：建议关注招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等企业。
2. 业务多元化：旅游地产、商业地产等业务可为公司提供业绩安全垫，建议关注华侨城A、金融街、中粮地产等企业。

行业趋势

• 行业整合持续，城市轮动效应显现。
• 企业需通过优化销售策略、提升资金周转效率等方式增强竞争力。

风险提示

• 政策超预期：未来可能出台更严格的调控政策，影响市场预期。
• 市场不及预期：房地产市场可能因经济环境变化而出现成交量下滑或价格波动。

行业评级

• 投资评级：同步大市-A，即未来6个月的投资收益率与沪深300指数变动幅度相差-10%至10%。
• 风险评级：A（正常风险）或B（较高风险），取决于未来政策与市场变化。

附：相关报告与图表

• 图1：申万一级房地产行业-周换手率
• 图2：申万一级行业周换手率
• 图3：申万一级行业-周收益率
• 图4：申万一级行业风险溢价
• 图5：风险溢价-地产板块
• 图6：周涨幅前十与跌幅前十个股情况
• 图7：一手房成交套数（按城市能级分类）
• 图8：一手房成交套数同环比、累计同比
• 图9：一手房成交面积（按城市能级分类）
• 图10：一手房成交面积同环比、累计同比
• 图11：二手房成交套数
• 图12：二手房成交套数同环比、累计同比
• 图13：二手房成交面积
• 图14：二手房成交面积同环比、累计同比
• 图15：可售库存
• 图16：可售库存同环比
• 图17：去化周期
• 图18：供应规划建筑面积
• 图19：挂牌均价
• 图20：成交总建面
• 图21：成交总价
• 图22：成交楼面价
• 图23：土地溢价率

行业动态跟踪（部分）

• 辽宁：打击炒房，严格执行“一房一价”。
• 天津：加大市场供应，遏制投机。
• 深圳：棚改新政，允许增购最高10平方米。
• 银川：上调公积金贷款首付比例，贷款额下降。
• 太原：第三套及以上暂停发放。
• 厦门：建设租赁公寓，提供金融税收支持。
• 新疆、大连：整治房企和房产中介，严禁恶意炒作。
• 北京：限价房销售新规出台，明确销售与转化规则。
• 海南：国际会展中心项目开发运营。

个股动态（部分）

• 美好置业：签订20亿招商引资协议。
• 黑牡丹：拟受让上海大生农业控股权。
• 中润资源：与北京信托签订战略合作协议。
• 中粮地产：设立产业并购基金。
• 南都物业：设立建信大悦公司，主营分散式住房租赁服务。
• 万通地产：收购参股公司股权。

总结

本报告指出，房地产市场整体处于中等偏下活跃度，成交数据持续走低，但政策调整在一定程度上有助于稳定市场预期。北京限价房新规对房企销售策略和利润结构产生影响，同时推动取证速度。建议关注具备规模、资金实力及多元化业务的房企，同时警惕政策与市场超预期风险。