20260509-华泰证券-华泰_房地产_宏观改善或巩固香港房地产复苏趋势_13页_2mb

香港房地产市场复苏趋势分析总结

核心观点

2026年4月，香港房地产市场延续量价齐升的态势，未受到中东局势变化的明显影响。住宅市场表现强劲，去化周期逐步进入乐观区间，未来可能进一步向卖方市场倾斜，为房价持续修复创造条件。同时，宏观环境改善与IPO市场活跃为商业地产租金筑底提供支持。整体来看，香港房地产市场复苏趋势有望得到巩固。

住宅市场表现

• 房价上涨：4月末中原地产领先指数月环比上涨2.0%，1-4月累计上涨7.7%。
• 成交量增长：4月新房/二手房私人住宅成交合约数量分别为2577/4510份，同比分别增长61%和18%；1-4月累计成交量同比分别增长48%和46%。
• 租金情况：3月私人住宅租金指数环比上涨0.6%，同比上涨4.7%，继续刷新历史新高。
• 租金收益率：70平以下住宅平均租金收益率为3.25%，与3.25%的封顶房贷利率持平，显示市场租金回报与贷款成本保持平衡。

库存与去化周期

• 去化周期改善：1Q26竣工未售库存为2.0万套，去化周期降至11个月；竣工未售+在建未售库存为8.2万套，去化周期降至44个月，接近历史正常区间（40-60个月）。
• 土地供应减少：FY23-25香港土地供应可开发的私人住宅套数逐步减少，分别为1.6万套、1.5万套和0.9万套。
• 未来展望：若新房成交量保持韧性（截至2026年4月年化成交量为2.3万套），未来2-3年香港新房市场将逐步向卖方市场倾斜，推动房价修复。

商业地产市场

• 宏观环境改善：1Q26香港GDP同比上涨5.9%，创2Q11以来最高季度增速；零售额同比上涨12.1%，呈现加速上行趋势。
• IPO融资火热：1-4月香港IPO融资规模达1513亿港币，同比大幅增长602%，对商业地产租金形成积极支撑。
• 租金走势：3月写字楼租金指数环比上涨0.1%，为24年以来首次出现月度环比上涨；零售和工厂大厦租金指数同比分别下降2.0%和2.2%，但整体趋势向好。
• 租金指数：写字楼租金指数自1993年以来持续上升，2025年达到210点，显示出市场逐步回暖。

风险提示

• 中东局势恶化：若中东局势意外恶化，可能引发能源价格上涨，导致滞涨风险，进而影响美联储政策，造成香港流动性收紧，对房地产市场不利。
• 住宅市场复苏不及预期：若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、人口回流及房地产政策等因素出现反复，可能影响住宅市场复苏的节奏和程度。
• 商业景气度复苏不及预期：目前商业景气度复苏仍处于初步阶段，尚未有效传导至租金端，后续复苏情况仍需观察。

图表概览

• 图表1：展示香港私人住宅售价指数的历史走势，2025年达到310点。
• 图表2：显示中原城市领先指数，2026年有所回升。
• 图表3：新房私人住宅成交数量及同比增速，显示2026年1-4月成交量稳定增长。
• 图表4：二手私人住宅成交数量及同比增速，2026年1-4月保持增长趋势。
• 图表5：私人住宅租金收益率与房贷利率对比，2026年租金收益率回升至3.5%，与房贷利率持平。
• 图表6：1Q26香港政府住宅用地成交明细，显示土地供应逐步减少，开发商积极拿地。
• 图表7：私人住宅库存规模，2026年3月库存有所下降。
• 图表8：私人住宅去化周期，2025年降至11个月，接近正常区间。
• 图表9：零售业销货价值及同比增速，2026年1-4月销货价值保持稳定。
• 图表10：入境旅客人次及同比增速，2026年逐步回升。

结论

综上所述，香港房地产市场在宏观环境改善与IPO市场活跃的推动下，住宅和商业地产均呈现复苏迹象。然而，市场复苏仍面临一定风险，需持续关注中东局势、住宅市场表现及商业景气度的进一步发展。