20171012-财富证券-黄金周房地产市场分析_多城调控再起_银十_已不可期_5页_504kb

房地产行业点评总结

核心内容

2017年10月12日发布的房地产行业点评指出，房地产市场在经历一年的调控后，政策再次加码，尤其是在“金九银十”传统销售旺季前夕。多地政府密集出台调控政策，重点限制住房转让，打击炒房行为，同时对房地产行业整体维持“同步大市”的投资评级。

主要观点

• 调控政策密集：9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市纷纷出台房地产调控政策，调控力度不亚于一年前的“930”新政。
• 调控目标明确：政策以“限售”为主，旨在抑制投机炒房，同时保护刚需购房者。部分城市限售期长达8年，如石家庄对3套住房的限售。
• 市场反应冷淡：受调控影响，2017年“金九”黄金周房地产成交大幅下滑，成为近三年以来最冷的黄金周。一线城市成交量同比大幅下降，表明调控已初见成效。
• 三四线城市支撑减弱：尽管上半年房地产市场未出现量价齐跌，但三四线城市对市场的支撑作用可能随着调控范围扩大而减弱。
• 未来趋势：随着调控政策向三四线城市蔓延，房地产市场可能从局部调控演变为全面调控，对房价和成交的反转预期或将被扭转。
• 投资建议：推荐关注优质资源型龙头（如招商蛇口、保利地产）、布局强三线城市的企业（如中天金融、华夏幸福）以及住房租赁相关标的（如世联行）。

关键信息

房地产市场表现

• 2017年10月12日，房地产行业评级为“同步大市”，与沪深300指数涨跌幅基本一致。
• 2017年1M、3M、12M的涨跌幅分别为0.19%、2.18%、-1.56%，远低于沪深300的1.69%、6.67%、18.26%。

黄金周成交情况

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳商品房成交套数分别为192、330、658、421套，同比分别下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%；成交面积分别为1.44、2.99、3.52、4.02万平方米，同比分别下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。
• 二三线城市：30大中城市中，二线城市和三线城市商品房成交套数分别为8005、4064套，同比分别下滑50.23%、71.87%；成交面积分别为84.69、43.07万平方米，同比分别下滑49.73%、71.76%。

调控政策内容

• 限售政策：10个城市中有7个限制住房转让，最长限售期为8年。
• 限购措施：部分城市对非户籍居民购房设定了社保或个税缴纳年限要求。
• 价格申报：如西安要求商品住房在调整价格前需向物价局申报。
• 公积金政策调整：贵阳将第二次公积金贷款首付比例由20%调至30%。

北京共有产权房新政

• 实施情况：9月30日，朝阳区锦都家园作为首个共有产权房项目开始公开摇号，销售均价为22000元/平方米，个人出资最低要求为50%。
• 未来规划：未来五年内，北京计划推出25万套共有产权住房。

风险提示

• 调控全面深化：房地产调控政策可能进一步扩大至更多城市，导致市场整体承压。
• 周期拉长：房地产市场调整周期可能延长，影响行业复苏节奏。

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 推荐：投资收益率超越沪深300指数15%以上
  • 谨慎推荐：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%–15%
  • 中性：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为–10%–5%
  • 回避：投资收益率落后沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 领先大市：行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上
  • 同步大市：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为–5%–5%
  • 落后大市：行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上

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