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新冠肺炎疫情后的复苏：服务式公寓——核心变革

核心内容概述

新冠疫情对中国服务式公寓行业造成了显著影响，但相较于酒店行业，其业务模式具有较长的入住期，因此入住率压力相对较小。尽管部分城市市场租金出现小幅下跌，但如上海、杭州和宁波等城市仍保持相对稳定的租金水平。随着疫情缓解和商务旅行逐渐恢复，服务式公寓行业预计将逐步复苏，并迎来一系列新的变革。

主要观点

疫情对服务式公寓的影响

• 客户减少：疫情高峰期间，服务式公寓客户群规模在2020年前几个月大幅减少。
• 入住率压力：由于疫情导致的封锁和出差减少，服务式公寓的入住率在2020年上半年持续承压。
• 租金波动：全国大部分城市租金出现同比下降，但部分城市如上海高端服务式公寓市场仍保持稳定，平均租金达每月每平方米251元人民币。
• 市场供应减少：下半年开发商/投资商为避免疲软市场，可能推迟新项目入市，导致市场供应减少。

未来趋势与变革

• 短期变化：更加注重健康和安全，如加强清洁、引入热扫描仪、改善气流管理、提升建筑气密性等。
• 长期变化：
  • 智能技术实施：如自动化清洁、智能无接触设备、智能控制系统等，提升效率和安全性。
  • 资产翻新与重新定位：部分业主可能选择出售物业，而另一些则通过翻新和重新定位提升竞争力。

关键信息

疫情期间的市场表现

• 上海高端服务式公寓市场出租率约为80%，为2009年底以来最低。
• 服务式公寓的平均入住率远高于疫情初期酒店行业的个位数水平。

智能服务式公寓的发展

• 智能技术将成为提升服务式公寓运营效率和卫生安全的重要手段。
• 无接触技术、自动化清洁系统、智能气流管理等将被广泛应用。
• 智能服务式公寓的卫生和安全技术将日益受到重视。

资产翻新与重新定位

• 疫情导致部分服务式公寓现金流紧张，一些业主可能考虑出售物业。
• 其他业主则可能选择翻新和重新定位，以适应市场需求和提升竞争力。
• 翻新需考虑市场趋势、客户需求、品牌方向、城市更新等因素。

地区市场分析（以上海为例）

• 区位变化：服务式公寓逐渐从市中心向非核心区域扩展。
• 存量分布：截至2020年第二季度，上海优质服务式公寓主要分布在浦东、徐汇、静安、黄浦、普陀、长宁和闵行等区域。
• 市场指标：入住率和租金是评估市场健康状况和决定翻新策略的重要依据。

未来前景

• 商务旅行复苏：随着商旅活动恢复，服务式公寓行业将逐步恢复正常运营。
• 长期投资趋势：服务式公寓所有者和运营商将更加关注长期效益，持续投资中国市场。
• 行业机遇：未来十年，全球商务旅行支出预计持续增长，为中国服务式公寓市场带来更广阔的发展空间。

要点总结

• 服务式公寓在疫情初期受到客户减少和入住率下降的影响，但其长期入住模式使其比酒店行业更具韧性。
• 随着疫情缓解，服务式公寓市场有望逐步复苏，但需依赖商务旅行的恢复。
• 健康与安全将成为行业短期重点，智能技术与资产翻新则代表长期发展趋势。
• 服务式公寓的未来将更加注重设计创新和装修质量，以提升客户体验和市场竞争力。
• 上海等城市的服务式公寓市场在疫情后可能迎来新的布局和定位调整，以适应城市发展的新需求。

关键人物

• 黎庆文：华东区董事总经理
• 叶国平：大中华区资本市场总裁
• 蔡峰：华东区资本市场部执行董事
• 林荣杰：大中华区研究部主管
• 魏东：北中国区研究部主管
• 薛惠珍：台湾研究部主管
• 张晓端：华南及华西区研究部主管
• 贺凯：香港研究部主管及董事
• Shaun Brodie：大中华区租户研究主管及华东区研究部主管

联系方式

• Shaun Brodie：shaun.fv.brodie@cushwake.com
• 戴德梁行研究部：www.cushmanwakefield.com.cn 或关注微信“戴德梁行”

免责声明

本报告内容仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。数据和信息可能未经核实，戴德梁行不对其准确性和完整性做任何担保，并不承担因依赖报告内容而产生的任何责任。