同策房产咨询-2020年第30周上海房地产市场周报-07_20--07_26-_23页_1mb

2020年第30周上海房地产市场周报总结

核心内容概述

2020年第30周（2020.07.20 - 2020.07.26）上海房地产市场整体呈现供应减少、成交量小幅上升、均价下跌的态势。政府继续强化房地产调控，强调“房住不炒”定位，同时推动信息透明化和市场监测力度提升。商品住宅市场受结构性因素影响，均价下降；商办市场成交量价齐升，但去化风险依然存在。

主要观点

• 政策导向明确：政府再次重申“房住不炒”定位，强调调控不松懈，要求加强房地产金融审慎管理，提升市场透明度。
• 市场趋势：商品住宅市场供应大幅减少，成交量小幅上升，均价下降；公寓市场供应减少但成交量上升，均价下跌；别墅市场成交量稳定，均价小幅回落。
• 区域表现突出：崇明区商品住宅销量领先，受轨交建设及生态宜居概念吸引；浦东新区在成交金额上占据首位。
• 商办市场活跃度提升：成交量和均价双升，但整体仍面临供大于求问题。

关键信息

一周数据快报

土地供应情况

• 住宅用地：临港、浦东新区、金山区各出让一幅居住用地，地块均无自持要求。
• 商办用地：黄浦区、青浦区各出让一幅商办用地。
• 成交地块：
  • 华侨城以50.01亿元竞得浦东新区唐镇纯宅地，溢价率19%，楼面价44239元/平米。
  • 路劲地产以282143万元竞得嘉定区商住地块，溢价率44.9%，楼面价21008元/平米。
  • 上海建都地产以118278万元竞得奉贤区纯宅地，溢价率29%，楼面价约34542元/平米。

市场热度与成交情况

• 商品住宅市场：

  • 崇明区为销售面积冠军，均价约3万元，主打生态宜居概念。
  • 青浦区销售面积榜二，均价较高。
  • 浦东新区为成交金额冠军，森兰星河湾名庭为主力项目。
  • 本周成交总价在300万元以下的刚需需求占比增长5.9个百分点，成交套数上涨54.2%。

• 公寓市场：

  • 本周新增供应2个项目，供应面积5.54万平米，环比下降66%。
  • 成交面积17.36万平米，环比上涨13%，均价下降12%。
  • 销冠为中信泰富仁恒海和院，位于崇明区陈家镇板块，均价29217元/平米，去化过半。

• 别墅市场：

  • 供应面积0.2万平米，环比下降94%。
  • 成交面积4.71万平米，环比下降2%，均价小幅回落。
  • 崇明区东滩花园为销冠，定位低密生态宜居社区，受轨交建设影响热度上涨。

• 商业市场：

  • 本周仅1个项目新增供应，面积0.07万平米。
  • 成交面积2.42万平米，环比上涨108%，均价34990元/平米，上涨11%。

• 办公市场：

  • 本周新增供应112套，面积3.28万平米。
  • 成交面积0.75万平米，环比上涨42%，均价上涨57%。
  • 市场仍存在供大于求问题，去化风险高。

市场动态与趋势

• 政策影响：政府持续收紧调控，强调“房住不炒”和信息透明，有助于稳定市场预期。
• 区域发展：崇明区因轨交建设和生态宜居优势，成为市场热点。
• 市场分化：商品住宅市场呈现结构性调整，刚需项目表现活跃，而高端项目去化压力较大。
• 商办市场：成交量价双升，但整体去化周期较长，市场仍需时间消化库存。

市场展望

• 未来房地产市场将“稳”字当头，政策调控将继续加强。
• 市场透明度提升，有助于遏制投机行为，促进健康发展。
• 崇明区、浦东新区等区域因政策和基础设施优势，有望持续吸引购房者。
• 商办市场需关注去化周期和供需平衡，避免持续供大于求。