同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报107-1013_32页_3mb

苏州房地产市场周报（2019.10.7-10.13）总结

核心内容概览

本周苏州房地产市场整体呈现住宅市场量价齐升，非住宅市场成交量升但价格下跌的趋势。住宅市场主要由刚需和刚改产品带动，而商业、办公和酒店式公寓市场则因供应不足导致价格波动。

主要观点与关键信息

宏观政策信息

• 本周无新的宏观政策发布。
• 城市建设方面亦无新动态。

土地市场信息

• 挂牌地块：

  • 本周共4宗地块挂牌，其中3宗为住宅用地位于吴江太湖新城，1宗为商业用地位于张家港。
  • 吴江地块面积较大，容积率和建筑密度适中，起报价和楼面价均较高，市场指导价略高于起报价。
  • 张家港地块为商业用地，起报价707万元，起报楼面价1569元/㎡，挂牌日期为2019年10月8日，拍卖日期为2019年11月14日。

• 成交地块：

  • 本周共5宗土地成交，全部位于太仓市，其中4宗为涉宅用地。
  • 太仓市城发建设发展有限公司和太仓市城市建设投资集团有限公司为成交主力，金辉也参与了商业用地的竞拍。
  • 成交地块均价和楼面价均高于市场指导价，部分地块溢价率较高。

一周数据快报

• 住宅市场：

  • 新增供应面积33.38万㎡，环比上涨204.56%。
  • 成交面积17.96万㎡，环比上涨49.29%。
  • 成交均价21565元/㎡，环比上涨6.55%。
  • 本周新增供应项目包括园区高教区、体育公园、相城活力岛、高铁新城、木渎、环线内等多个板块。

• 非住宅市场：

  • 商业成交面积3.81万㎡，环比上涨632.69%，但均价下跌27.94%。
  • 40年酒店式公寓成交0.85万㎡，环比下跌65.45%，但均价上涨14.44%。
  • 办公产品成交0.41万㎡，环比上涨215.38%，但均价下跌6.42%。

住宅产品走势及成交结构

• 成交走势：

  • 本周住宅成交量价齐升，市场回归常态。
  • 成交面积17.96万㎡，成交均价21565元/㎡。

• 成交结构：

  • 户型结构：90-120㎡户型去化665套，占全市45.55%；120-144㎡户型去化456套，占全市31.23%；90㎡以下户型去化171套，占全市11.71%。
  • 总价结构：200-300万元总价段成交占比最高，为39.18%；150-200万元总价段占比23.22%；300-500万元总价段占比22.05%。
  • 均价结构：2-3万元均价段占比40.68%；1.5-2万元均价段占比39.93%。

• TOP10项目：

  • 新希望锦麟九里、路劲大湖世纪、中海富仕居、大运河府、禹洲嘉誉山等项目在吴江和吴中板块表现突出。
  • 仁恒公园世纪和水岸清华瀚宫在姑苏环线内和吴中越溪板块去化率100%，成为市场热销项目。

各类产品走势及成交结构

普通住宅

• 成交面积15.4万㎡，环比上涨44.74%。
• 成交均价21494元/㎡，环比上涨6.56%。
• TOP10项目：
  • 新希望锦麟九里、路劲大湖世纪、中海富仕居等项目在吴中和吴江板块表现突出。

别墅

• 新增供应面积3.94万㎡，环比下降6.41%。
• 成交面积2.56万㎡，环比上涨84.17%。
• 成交均价22493元/㎡，环比上涨4.68%。
• TOP10项目：
  • 永新太湖苏里、花样年碧螺湾、龙池山庄等项目在吴中、吴江和新区板块表现较好。

商业

• 无新增供应。
• 成交面积3.81万㎡，环比上涨632.69%。
• 成交均价9279元/㎡，环比下降27.94%。
• TOP10项目：
  • 鲁能公馆、尼盛滨江城、奥林清华等项目在吴中、园区和吴江板块表现较好。

40年酒店式公寓

• 无新增供应。
• 成交面积0.85万㎡，环比下降65.45%。
• 成交均价14386元/㎡，环比上涨14.44%。
• TOP10项目：
  • 阳光城平江悦、恒力中心、金鹰商业中心等项目在姑苏和吴江板块表现较好。

办公

• 无新增供应。
• 成交面积0.41万㎡，环比上涨215.38%。
• 成交均价12062元/㎡，环比下降6.42%。
• TOP10项目：
  • 绿景苏州公馆、凤凰文化广场等项目在吴中和园区板块表现较好。

商品住宅新开盘

• 本周共7个项目开盘，其中水岸清华瀚宫和仁恒公园世纪实现售罄。
• 典型案例分析：
  • 项目名称：水岸清华瀚宫
  • 开盘时间：2019年10月7日
  • 板块：吴中越溪
  • 去化情况：整体去化248套，去化率100%
  • 价格与优惠：备案均价25879元/㎡，精装3000元/㎡，无优惠
  • 去化分析：
    • 区位优势：位于吴中越溪板块核心区域，紧邻石湖风景区、森林公园和苏州市民公园。
    • 配套优势：周边有万达广场、永旺梦乐城、SM购物中心等商圈，教育配套完善。
    • 交通优势：紧邻地铁四号线，公交线路发达，友新快速路直达姑苏区及园区。
    • 产品优势：临湖湖景高层，金螳螂定制精装，产品品质高。
    • 价格优势：板块内湖景次新房均价普遍3万+，项目价格有所倒挂，市场认可度高。

总结

本周苏州房地产市场呈现以下特点：

• 住宅市场：量价齐升，90-120㎡和120-144㎡户型为主要成交主力，200-300万元总价段成交占比最高。
• 非住宅市场：商业和办公产品成交量上升，但价格下跌；40年酒店式公寓成交量下降，但均价上升。
• 新开盘项目：水岸清华瀚宫和仁恒公园世纪实现售罄，市场反应良好。
• 政策与市场：无新政策发布，市场在节假日后回归常态，但非住宅产品因供应不足，价格波动明显。