2021年广州房地产市场回顾与2022年展望-11页_2mb

广州房地产市场回顾及展望总结

核心内容概述

2021年广州房地产市场整体呈现持续复苏态势，尽管受到疫情及政策调控的影响，但写字楼、零售物业和物流仓储市场均表现出一定的韧性。2022年市场预计将延续这一趋势，但面临供应高峰带来的挑战，尤其是空置率上升和租金下行压力。

写字楼市场回顾

主要数据

• 全年新增供应：93.2万平方米，为2016年以来新高
• 全年净吸纳量：58.5万平方米，为2017年以来新高
• 年末空置率：11.9%，同比上升2.9个百分点
• 四季度租金：环比下降0.7%，同比下跌1.2%

主要观点

• 2021年第四季度新增供应达39万平方米，其中琶洲贡献26万平方米，占主导地位
• 琶洲和金融城成为新增供应的主要区域，推动广州优质写字楼市场进入新一轮供应高峰
• 行业表现方面，第三方办公空间和金融业成为主要租户，合计占成交面积的77%
• 2022年预计新增供应74万平方米，较2021年减少21%，但供应仍处于高位，空置率可能进一步攀升，租金面临下行压力

零售物业市场回顾

主要数据

• 全年新增供应：31.8万平方米，较2020年减少22%
• 年末空置率：8.5%
• 全年净吸纳量：27.5万平方米
• 首层租金：全年累计上涨1.6%，至27.6元/天/平方米

主要观点

• 2021年第四季度，海珠区合生新天地开业，带来7万平方米优质商业空间
• 服装、特色餐饮和轻食软饮为第四季度新开店铺的主要类型
• 体育运动及装备相关业态因冬奥会和2022年世界杯的临近而表现活跃
• 2022年预计新增供应84万平方米，南沙和番禺为主要区域，租金增长预期良好

物流仓储市场回顾

主要数据

• 全年新增供应：39.9万平方米，创历史新高
• 年末空置率：4.0%，同比减少8.9个百分点
• 全年净吸纳量：58.8万平方米，创历史新高
• 平均租金：38.7元/月/平方米，同比增长3.9%

主要观点

• 2021年第四季度录得47宗、共187万平方米的工业土地出让，显示工业用地活跃
• 保税项目持续受到市场欢迎，南沙的保税项目实现满租入市
• 2022年物流仓储供应将达105万平方米，南沙将引入非保税高标项目，白云机场综保区南区将新增27万平方米保税仓
• 机构投资者对物流、数据中心等另类资产的关注度上升，但对传统商用物业（如酒店、写字楼）的投资意愿有所下降

投资市场回顾

主要数据

• 全年总成交量：102.2亿元人民币
• 写字楼相关物业占比：44%
• 工业物流及另类物业占比：33%
• 其他物业占比：12%

主要观点

• 2021年第四季度大宗交易金额达34亿元，较上一季度增长105%，但同比减少57%
• 主要交易包括珠江新城太阳新天地购物中心（32亿元）和越秀金融大厦（78亿元），显示房地产信托基金对核心区物业的偏好
• 写字楼市场以自用需求为主，专业机构投资者较少参与
• 工业物流和另类物业（如数据中心）成为机构投资者的新宠，2022年随着开发商加快出售自持资产，市场将提供更多可售资产

2022年展望

写字楼

• 供应高峰持续，年均净吸纳量有望提升
• 需求端受金融业、科技企业及制造业研发服务企业推动
• 外资企业对灵活办公空间接受度更高，新型办公设计将增加

零售物业

• 供应量达84万平方米，重点区域为番禺和南沙
• 天河路和珠江新城等核心商圈租金增长潜力较大
• 个性化物业形态和休闲消费趋势推动老城街区商业创新

物流仓储

• 供应量达105万平方米，超过过去四年总和
• 南沙和白云机场综保区将有重要项目落地
• 机构投资者对物流和数据中心等另类资产兴趣持续上升

关键信息总结

• 写字楼市场：供应高峰开启，空置率上升，租金承压，金融业和TMT为主要租户
• 零售市场：供应有所减少，但高端商场和社区购物中心仍受青睐，品牌首店活跃
• 物流仓储市场：供应和净吸纳量双创新高，租金增长显著，未来供应持续扩大
• 投资市场：写字楼和商场仍是主要投资标的，但物流和数据中心等另类资产更受机构投资者欢迎
• 政策与趋势：疫情后市场逐步复苏，政策调控影响供需两端，消费升级和产业扩张推动市场转型