广州物业市场展望2019

2019年广州房地产市场总结

核心内容概览

2019年，广州房地产市场在整体经济环境和政策调控的双重影响下，呈现出租金增速放缓、投资市场受压、新兴区域发展机遇凸显的趋势。尽管核心商务区的可售物业有限，但新兴商务区将成为写字楼与物流仓储市场的主要增长动力。

主要观点

写字楼市场

• 新增供应增加：2019年广州甲级写字楼预计新增供应超过82.5万平方米，空置率将从4.5%上升至7.0%。
• 租金增速减缓：受经济不景气影响，租户扩张及搬迁意愿下降，预计全市平均租金涨幅降至1%。
• 琶洲子市场表现突出：新增供应中超过38%位于琶洲子市场，显示出该区域的吸引力。
• 核心区与非核心区动态变化：2018年核心区甲级写字楼租赁交易面积占比达42%，但金融租户需求下降，导致其在新增租赁面积中的比例仅为15%。
• 灵活办公推动活化：灵活办公运营商开始关注核心区非优质写字楼，推动其再利用，同时实现品牌扩张。

物流仓储市场

• 供需两旺：2018年非保税优质物流仓储市场呈现供需两旺态势，租金水平缓和上升。
• 珠江西岸崛起：佛山、江门等珠江西岸城市成为物流仓储供应增长的主要区域，以承接广州外溢需求。
• 政策限制影响开发：尽管万科与宝能进入非保税物流仓储市场，但政府对一手物流用地的开发限制未放松。

关键信息

投资市场展望

• 新兴商务区主导交易：2019年广州写字楼投资活动将继续聚焦于新兴商圈，核心区投资机会相对有限。
• 政策利好新兴区域：政府支持IAB、NEM等高端产业发展，推动商务园市场稳步发展，吸引优质企业和人才。

广州南站发展

• 交通枢纽带动周边发展：广深港高铁开通后，广州南站成为重要的交通枢纽，未来将发展高端商务、商业贸易和会展产业。
• IAB产业布局：政府规划南站周边地区重点发展新一代信息技术、人工智能与生物医药产业，吸引高端人才。
• 配套完善预期：随着周边配套设施逐步完善，预计未来五年写字楼物业价值与租金稳步增长。

政策导向

• 支持先进制造业与现代服务业：政府出台多项政策支持汽车、IAB、NEM、高端装备制造等产业发展，推动经济结构优化。
• 土地使用效率提升：商务园发展不仅促进高新科技产业集聚，还有效盘活二手工业用地，提升土地使用效率。

数据来源与单位说明

• 数据来源：高力国际
• 1美元 = 6.88人民币
• 1平方米 = 10.76平方英尺

结论与建议

• 租金与投资压力并存：2019年广州写字楼与物流仓储市场租金增速面临下行压力，投资交易额或低于2018年。
• 新兴区域潜力巨大：投资者应持续关注新兴商务区和商务园的投资机会，以获取更稳定的回报。
• 政策与交通推动发展：广州南站及整体交通枢纽规划将为周边物业带来长期利好，建议关注其未来发展潜力。