2022-01-13-世邦魏理仕-2021年广州房地产市场回顾与2022年展望_11页_2mb

广州房地产市场回顾及展望总结

核心内容

2021年广州房地产市场在疫情反复和政策调控的背景下，整体保持复苏态势。写字楼、零售物业和物流仓储市场均呈现出不同的发展趋势，投资市场则在政策和资金流动的推动下有所活跃。

写字楼市场回顾及展望

主要观点

• 供应高峰开启：2021年第四季度广州新增供应7个，共39万平方米，创季度新高；全年新增供应93.2万平方米，仅次于2016年，标志着优质写字楼供应进入新一轮高峰。
• 净吸纳量创新高：全年净吸纳量达58.5万平方米，为2017年以来新高。
• 空置率上升：年末空置率升至11.9%，同比上升2.9个百分点，租金面临下行压力。
• 租金表现：四季度租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。
• 需求结构：TMT、金融业和消费品制造业占据成交前三，其中第三方办公空间和金融业在琶洲和珠江新城表现突出。

展望2022年

• 供应量：预计新增供应约74万平方米，较2021年减少21%，但供应仍处于高位。
• 租金趋势：空置率可能继续攀升，租金面临下行压力。
• 需求变化：预计资本对硬核科技、医药研发、金融业及制造业相关服务企业的需求将持续增长。外资企业对灵活办公空间接受度较高，预计2022年将出现更多新型360办公空间设计。

零售物业市场回顾及展望

主要观点

• 新增供应：全年新增供应31.8万平方米，较2020年减少22%。
• 空置率：年末空置率8.5%，较四季度上升0.7个百分点。
• 租金恢复：全年租金累计上涨1.6%，第四季度保持小幅环比上升。
• 业态趋势：服装、特色餐饮和轻食软饮为新增店铺的主要类型，部分品牌如迪桑特、娇韵诗、Studious Tokyo等在四季度开出首店。新能源汽车相关店铺活跃，全年共43家开业。
• 重点区域：天河路商圈表现突出，万博商圈因业态和品牌丰富，成为零售商关注的热点。

展望2022年

• 供应高峰：预计新增供应84万平方米，其中番禺区占4个项目、35万平方米。
• 租金增长：天河路和珠江新城等核心区域租金增长预期较高。
• 趋势延续：旧改和老城街区商业新尝试趋势将持续，体育运动和主题餐饮业态将因冬奥会和世界杯而扩张。

物流仓储市场回顾及展望

主要观点

• 供应与吸纳：全年新增供应39.9万平方米，净吸纳量达58.8万平方米，创历史新高。
• 空置率下降：年末空置率降至4.0%，同比减少8.9个百分点。
• 租金增长：全年租金同比增长3.9%，至每月每平方米38.7元。
• 重点区域：南沙保税项目持续受追捧，白云机场综保区南区将新增27万平方米高标保税仓。

展望2022年

• 供应新高峰：预计新增供应将达105万平方米，超过过去四年总和。
• 区域覆盖：南沙将引入首个非保税高标项目，辐射东莞、佛山、中山等周边城市。
• 投资趋势：物流、数据中心等另类资产因经营回报高，成为机构投资者关注重点。

投资市场回顾

主要观点

• 总成交量：2021年广州大宗物业总成交额达102.2亿元。
• 写字楼占比：写字楼相关物业成交占比44%，但单笔交易金额较小。
• 主要交易：
  • 领展以32亿元收购珠江新城太阳新天地购物中心。
  • 越秀地产信托基金以78亿元收购越秀金融大厦。
• 其他物业：数据中心、物流园区、养老地产和长租公寓等另类资产也受到关注。

展望2022年

• 资产退出：开发商加快出售自持资产，市场可售资产数量增加。
• 投资偏好：机构投资者对物流、数据中心等另类资产兴趣上升，而对传统商用物业（如酒店、写字楼）的投资意愿有所下降。
• 价格影响：若业主急于退出，可能需在价格上作出让步。

总结

2021年广州房地产市场在疫情和政策调控下仍保持复苏。写字楼市场供应高峰开启，净吸纳量创新高，但空置率上升；零售市场因个性化消费需求和品牌扩张保持活力；物流仓储市场因跨境电商需求旺盛，净吸纳量和租金表现亮眼。展望2022年，广州房地产市场将继续迎来供应高峰，尤其是琶洲和金融城片区，同时，机构投资者对物流和数据中心等另类资产的兴趣将持续上升，而传统商用物业可能面临一定的价格压力。