房地产行业：周期窄幅波动，关注房企的alpha机会-20190421-广发证券-19页_2mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业呈现周期窄幅波动，政策层面继续强调“房住不炒”定位，同时地方政策有所放松，如保定清苑区放宽人才限购政策，推动房地产市场局部回暖。从市场基本面来看，40城4月前18天商品房成交面积同比上升16.3%，其中一线、二线城市表现突出，三四线城市则略有下降。整体行业成交量价平稳，系统性风险较低，未来应更多关注房企的经营能力和alpha机会。

主要观点

1. 政策环境：

   • 中央再次重申“房住不炒”定位，强调一城一策和城市政府主体责任。
   • 住建部对房价、地价波动较大的城市进行预警提示，政策定调基本符合预期。
   • 地方层面继续因城施策，部分城市放宽限购政策，提升购房便利性。

2. 市场表现：

   • 40城4月前18天商品房成交面积同比上升16.3%，其中一线、二线城市分别上涨53.0%和19.3%，三四线城市微降0.3%。
   • 全年累计来看，40城商品房成交面积同比上升3.8%，其中一线、二线城市分别上升33.6%和5.8%，三四线城市下降9.4%。

3. 投资建议：

   • 行业周期波动弱化，应关注房企的经营能力和运营效率，以实现规模、利润和杠杆之间的均衡。
   • 推荐一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股。
   • 推荐二线A股龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
   • H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团。
   • H股关注：中国金茂、合景泰富。
   • 子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸。

关键信息

• 政策调控：中央强调“房住不炒”与一城一策，地方政策适度放松，如保定清苑区调整人才购房政策。
• 市场数据：40城商品房成交面积4月前18天同比上升16.3%，其中一线、二线城市涨幅较大。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应同比上升28.8%，成交面积同比下降30.8%，出让金同比下降14.6%。
• 风险提示：
  • 政策调控力度进一步加大；
  • 按揭贷利率持续上行；
  • 行业库存抬升快于预期；
  • 行业基本面超预期下行；
  • 房地产税立法推进超预期。

重点城市成交情况

• 一线：40城商品房成交面积94.37万方，环比上涨17.0%，同比上涨57.3%。
• 二线：291.33万方，环比上涨21.3%，同比上涨22.2%。
• 三四线：181.72万方，环比上涨25.2%，同比上涨0.4%。
• 二手房：13城二手房成交面积161.37万方，环比上涨36.4%，其中一线、二三线城市分别上涨33.9%和37.6%。

土地市场情况

• 土地供应：2019年第15周，土地供应总建筑面积2609.4万方，同比上升28.8%。
• 土地成交：全类型土地成交1554.8万方，同比下滑30.8%。
• 土地溢价率：全类型土地成交溢价率13.6%，一线、二线、三线城市分别为9.6%、15.2%、13.5%。

投资建议与估值

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn
• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
  • 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
  • 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

附录

• 图表索引：包含多个城市成交、推盘、库存及土地市场相关图表，为分析提供数据支持。
• 数据来源：Wind、CRIC、广发证券发展研究中心。
• 版权声明：本报告未经广发证券事先书面许可，不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用。