房地产行业：销售驱动成长，业绩体现价值-20190421-兴业证券-56页_8mb

房地产行业2019年投资分析总结

核心内容

本报告对2018年港股房地产行业的业绩表现进行了回顾，并对2019年的行业展望和投资策略进行了分析。整体来看，房地产行业在2018年表现出较强的业绩释放能力和派息能力，同时受益于政策调控边际改善和流动性充裕，2019年仍被看好。

主要观点

• 行业确定性：房地产行业的确定性主要来源于销售和业绩的持续增长，以及稳定的现金流和高派息率。
• 估值修复：港股地产板块的估值已从历史最低水平回升至历史平均水平，预计未来仍有机会进一步扩张。
• 外部环境友好：中美贸易谈判进展顺利，美元债融资通畅，人民币升值对内房股构成正面影响。
• 国内政策支持：信贷环境宽松，房贷利率下行，二线城市调控政策边际改善，提升购房需求。
• 销售与业绩表现：2018年主要上市房企销售金额和面积平均增速分别为46%和41%，业绩表现稳健。
• 集中度提升：Top50房企销售金额和面积集中度显著提升，市场向头部房企倾斜。
• 土地市场：土地市场在2018年下半年降温，但2019年Q1有所回暖，二线城市尤为明显。
• 土地储备：房企普遍持有充足的土储，中国金茂、碧桂园等公司土储充裕程度较高。
• 投资建议：推荐关注行业龙头公司，如中国金茂、龙湖集团、华润置地，同时关注高成长性公司如新城发展控股、旭辉控股、融创中国。物业管理板块具有稳定现金流，推荐绿城服务和中海物业。

关键信息

2018年业绩表现

• 营业收入：29家房企平均增速为27.8%，其中龙湖集团增速高达60.7%。
• 毛利：平均增速为40.4%，核心净利润平均增速为35.6%。
• 派息：平均派息比例为34.1%，股息收益率平均为4.86%。
• 净负债率：平均下降6个百分点至75%。
• 销售均价：主要上市公司平均销售均价为16730元/平米，同比提升4.4%。

2019年销售目标

• 销售增速：预计平均为18%，高于行业平均水平。
• 去化率：预计为50-60%，部分公司如融创中国、华润置地和中国奥园表现更优。
• 销售集中度：Top50房企销售金额集中度预计达60%。

土地市场分析

• 供应与成交：2018年100大中城市总供应面积15.2亿平米，总成交面积12.7亿平米。
• 土地溢价率：2018年平均溢价率为12.7%，2019年Q1回升至13.0%。
• 土储充裕度：土储/销售面积达到4倍即视为良好，中国金茂、碧桂园、融创中国等公司土储充足。

投资策略

• 推荐公司：中国金茂（目标价7.20港元，买入）、龙湖集团（32.00港元，买入）、华润置地（41.00港元，买入）、旭辉控股（7.20港元，买入）、新城发展控股（11.00港元，买入）、绿城服务（8.30港元，审慎增持）。
• 物业管理板块：经营稳健，现金流健康，建议关注绿城服务和中海物业。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

估值与财务分析

• PE倍数：港股地产板块平均PE为8/6倍，接近历史平均水平。
• 股息收益率：平均为5%，部分公司如富力地产、首创置业、雅居乐集团较高。
• ROE与ROA：平均ROE为17.3%，ROA为2.4%，但净利率下降，权益乘数上升。

总结

2019年房地产行业仍将面临友好的外部环境，包括稳定的信贷、宽松的货币政策和改善的行业政策。港股地产板块的估值已进入修复阶段，未来有望进一步扩张。建议优选财务稳健、派息丰厚的龙头公司，并关注高成长性公司及物业管理板块的长期价值。同时，需密切关注市场流动性、政策变动及销售与土地市场动态。