同策研究院-2025年存量时代楼市的特征趋势及机会研判报告_54页_2mb

2025年存量时代楼市特征、趋势及机会研判总结
以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣

一、宏观经济形势背景
2024年经济运行压力显著，投资、消费增速持续放缓，GDP实际增速低于2023年，固定资产投资、社会消费品零售总额同比增速均低于GDP增速，仅出口增速较快。就业形势严峻，城镇调查失业率上升至50-54%，居民收入下降压力加剧，消费需求减弱。财政收入增长受阻，税收收入累计同比增速停滞，需依赖发行国债稳增长。房地产开发投资连续3年负增长，依赖制造业及基础设施投资支撑。特朗普上台后开启新一轮贸易战，对进口钢铁、铝、中国商品等加征关税，对半导体等技术实施严格管制。人民币升值趋势影响出口，美联储降息周期延缓导致中国货币政策操作空间受限。

二、2024年房地产发展形势
楼市政策在二季度转向防守，四季度全面宽松，强调“止跌回稳”，取消限购、降低首付比例、保障房再贷款支持等。2024年9月政治局会议释放积极信号，12月进一步要求推动房地产止跌企稳。央行推出五项金融政策，包括降低存量房贷利率、统一首付比例至15%、延长房企融资政策期限等，为市场注入流动性。一线城市大幅放松限购，如上海、北京、深圳等地调整政策，降低交易成本，刺激改善型需求。

2024年房地产开发投资10万亿元，同比下跌9.6%，新开工面积仅74亿平米，同比暴跌22.5%。全国商品住宅销售面积和金额连续下跌，东部、中部、西部、东北均呈现负增长，但11-12月政策推动下成交量同比增速转正。二手房市场占比提升，典型20城二手房与新房成交面积比升至151%，部分核心城市达4:1。品牌房企销售金额大幅下滑，TOP10房企平均销售额1978亿元，同比下跌24.1%。房企普遍以销定投，投资聚焦核心城市，规模缩减导致千亿级房企仅剩11家，百亿级房企减少至86家。

三、2025年市场趋势及机会
楼市进入存量时代，供需结构转向“以需定建”，二手房交易主导市场。2025年房地产危机周期预计延续至2026年，呈现“阶梯式L型”下探，全国商品房销售规模降幅或达8-10%。核心城市（如上海、深圳）及部分人口流入稳定的核心二线城市仍有市场韧性，改善型住宅项目具备投资机会。

政策方向聚焦“人、房、地、钱”要素联动，强化保障房与市场化改善住房的双轨制，推动存量盘活和资产运营。房企将深化“以旧换新”“房票”等政策落地，重点布局城市更新及不良资产收购，打造差异化、个性化产品。运营业务成为核心增长点，如龙湖集团运营业务营收占比提升至60%。资产管理需求上升，存量物业需通过二次定位、改造提升运营效率，但产权明晰及资产重组仍是挑战。

关键趋势

1. 市场分化加剧：核心城市去化周期缩短（15-20个月），低能级城市库存压力大，二手房加速替代新房。
2. 政策转向宽松：全面刺激需求，降低交易成本，优化保障房供应体系。
3. 房企战略调整：规模收缩，聚焦核心城市，强化运营能力，转向资产管理。
4. 国际化风险：中美贸易摩擦、技术封锁对出口构成压力，需应对汇率波动等风险。

投资机会

• 一线及部分核心二线城市改善型项目。
• 城市更新和不良资产收购的点状高利润项目。
• 运营型物业长期收益，需专业生态价值构建能力。

总体来看，2025年楼市将深挖存量市场潜力，政策支持与企业转型共同推动市场企稳，核心城市及优质运营项目成主要机会点。