2023年上海楼市总结及2024年趋势判断-同策研究院-2024.1-32页_1mb

上海楼市2024分析与趋势

宏观经济及房地产行业形势

• 2023年7月，中央调整房地产政策以适应供求关系变化，出台"认房不认贷"等措施。
• 一线城市如上海，因购买力支撑强，被视为全国楼市托底的关键。
• 上海是长三角城市群中经济最活跃的城市，其房地产与区域人口及经济互动紧密。
• 2024年GDP目标为5%左右，要求土地出让规模约2000亿元以保障房地产与GDP同步增长。
• 上海房地产开发投资额长期稳定占GDP比例，2019-2022年平均约1164%。
• 上海市场相对健康，但旧改向外溢出需求，如280万平米计划部分已释放购房需求。

2023年上海楼市特征总结

• 上海因需求超跌，市场健康但供应扩大导致下行趋势。
• 6月至12月政策调整集中，但效果短暂，房价普遍下跌，来访活跃度未增强。
• 新房与二手房市场成交不稳定，多属以价换量。
• 板块间分化加剧，热门概念区如徐泾财政收入下降，去化进度慢。
• 需求价格结构从沙漏型转向纺锤型，刚需外流，改善需求转移至周边区域。
• 积分制下只是少数项目触发积分，开盘去化率持续下滑。
• 旧改大量豪宅陆续上市，鲜有对应客群，可能导致去化周期长达10年以上。

2024年上海市场趋势及机会

• 购买力需新鲜需求支撑，住户活期存款同比增速下滑，购买力可能持续走弱。
• 土拍热度分化将缓和，国央企仍是拿地主力。
• 下半年市场热度分化仍将继续，下半年或将逐步企稳。
• 市场下行趋势将在2024年上半年延续，预计年中进入底部盘整。
• 商品住宅成交量预期在756-855万平米，同比下跌67%-175%。
• 因库存积压及价格竞争，房企需强化成本把控与精细化客群研究。
• 长租公寓、购物中心等非住宅物业投资有机会对冲住宅市场波动。

总结

2023年上海楼市在供给端不断推新，需求端因价格敏感而导致购买力不足，市场进入调整期。政策调控效果有限，真正需求被掩盖。2024年面临购买力枯竭、供应集中与政策边际效应递减，年后市场将底部盘整，开发商注重成本控制与客群细分。经济下行与货币环境影响下，除住宅外，非住宅领域尤其长租公寓与商业设施值得布局，关注自持资产投资机会。