20210718-西南证券-房地产行业周报_高竣工表现符合预期_参考价机制多城落地_15页_2mb

高竣工表现符合预期，参考价机制多城落地总结

核心内容

1. 房地产市场调控进展

• 二手房参考价格机制：自2021年2月深圳率先推出二手房成交参考价格机制以来，该机制在多个城市陆续落地，包括无锡、东莞、成都、西安、三亚等。
• 调控效果：该机制有效抑制了房价过快上涨，使市场趋于理性。例如，深圳上半年二手房成交量同比下降35.4%，价格指数首次出现环比下跌。
• 未来展望：预计未来更多城市将加入参考价格机制，推动房地产市场更加健康、理性地发展。

2. 房地产市场数据表现

• 销售数据：2021年上半年住宅销售面积和销售额同比分别增长29.4%和41.9%，但增速放缓，已回归疫情前水平。
• 投资数据：全国房地产开发投资完成额为7.2万亿元，同比增长15.0%。6月房企投资额增速趋缓，预计第二轮土拍及开工数据好转将支撑投资。
• 竣工数据：商品房竣工面积累计达3.6亿平方米，同比增长25.7%。前两年的高开工数据带动了今年竣工数据的大幅增长，预计下半年高竣工表现仍将维持。

3. 房价变化情况

• 新房价格：2021年6月，70个大中城市中有55个城市环比上涨，12个城市环比下降，整体涨幅收窄。
• 二手房价格：48个城市环比上涨，16个城市环比下降，整体涨幅也有所收窄。部分城市如广州、上海房地产过热势头将得到遏制。

主要观点

• 政策调控效果显著：二手房参考价格机制的实施对抑制房价过快上涨起到了积极作用，有助于市场理性发展。
• 销售与投资增速放缓：随着棚改退场和信贷收紧，房地产销售和投资增速放缓，市场进入平稳阶段。
• 竣工表现强劲：高竣工表现符合预期，反映市场供需关系的调整和前期高开工带来的滞后效应。
• 物管与文旅板块增长潜力大：物管企业如融创服务、越秀服务、绿城管理等表现亮眼，净利润增长显著；文旅企业如复星旅文、宋城演艺等受益于疫情复苏，业绩逐步好转。

关键信息

1. 各城市二手房参考价格机制实施情况

2. 上半年重点企业业绩表现

3. 投资建议

• 5条投资主线：
  1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
  2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
  3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
  4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
  5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

4. 行业与公司动态

• 政策动态：70个大中城市房价涨幅整体收窄，多地推出二手房参考价格机制。
• 经济数据：上半年国内生产总值约53.22万亿元，同比增长12.7%。
• 公司动态：
  • 保利地产：上半年签约金额2851.85亿元，营收增长22.25%，但净利润仅增长1.72%。
  • 旭辉控股集团：与金融机构签订27.98亿港元定期贷款融资协议。
  • 新城控股：境外子公司发行美元债券，授权在境内外开展直接融资。
  • 融创中国：调整“16融创07”公司债券票面利率至6.80%。
  • 大悦城控股：发行18.01亿元CMBS，利率低于行业平均水平。
  • 奥园美谷：转让房地产相关业务，底价10.2亿元。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企可能因资金链紧张导致项目交付低于预期。
• 销售回款风险：房地产销售增长可能不及预期，影响企业现金流。
• 政策调控风险：调控政策可能进一步收紧，影响市场热度。

行业与个股表现

• 申万地产板块：上半年下跌8.53%，相对沪深300排名25/28。
• 个股表现：
  • 上涨个股：中润资源、ST新光、世联行、浙江广厦等。
  • 下跌个股：苏宁环球、华夏幸福、嘉凯城等。
  • 交易额靠前个股：万科A、西藏城投、京汉股份、陆家嘴等，交易额均超40亿。
  • 港股通内房股：中海物业、禹洲地产、中国海外宏洋集团等涨幅居前。
  • 物业股：中海物业、华润万象生活、永升生活服务、世茂服务等表现强势。

结论

房地产市场在政策调控下趋于理性，二手房参考价格机制在多个城市落地，有效抑制了房价过快上涨。销售与投资增速放缓，竣工表现强劲，符合市场预期。物管与文旅板块表现突出，值得重点关注。投资建议聚焦于5条主线，涵盖均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业及医美服务企业。风险提示包括项目交付、销售回款及政策调控风险，需谨慎评估。