房地产行业：高基数下销售增速高位回落，开竣工当月再次走弱-20201026-东北证券-19页

房地产行业分析总结

核心内容

2020年9月，中国房地产市场呈现以下特点：

• 投资增速高位走稳：全国房地产开发投资完成额同比增长12.0%，住宅开发投资完成额同比增长11.5%，整体投资增速维持高位，但增速上行压力有所放缓。
• 土地投资边际放缓：土地购置面积同比减少4.8%，土地成交溢价率环比下降0.9个百分点，显示房企拿地意愿趋缓。
• 新开工与竣工增速：9月新开工同比减少1.9%，竣工同比减少17.7%，受高基数及疫情后复工影响，但房企仍积极改善资产负债表。
• 销售表现强劲：商品房销售额同比增长16.0%，销售面积同比减少1.8%，但市场热度仍高，全年成交量有望实现正增长。
• 到位资金增速高位回落：房企到位资金同比上升14.5%，但部分内生回款如定金及预收款、个人按揭贷款增速有所回落。

主要观点

• 市场趋势：尽管9月销售增速有所回落，但整体市场仍保持较高热度，需求韧性与强供给匹配。
• 投资行为变化：在“345”融资新规和多城调控收紧背景下，房企拿地更加审慎，土地投资增速可能进一步放缓。
• 区域分化：东部、中部、西部地区房地产投资增速较上月有所改善，但东北地区增速仍较低。
• 资金来源：国内贷款和自筹资金增速持续上行，但定金及预收款、个人按揭贷款因销售增速回落而高位回落。

关键信息

房地产开发投资

• 1-9月房地产开发投资完成额103,484亿元，同比增长5.6%。
• 住宅开发投资完成额76,562亿元，同比增长6.1%，占房地产开发投资的74.0%。
• 9月房地产开发投资同比12.0%，增速较上月扩大0.2个百分点。

房企新开工与竣工

• 1-9月新开工面积16.01亿方，同比下降3.4%。
• 1-9月竣工面积4.13亿方，同比下降11.6%。
• 9月新开工面积同比-1.9%，竣工面积同比-17.7%。

土地市场

• 1-9月土地购置面积同比下降2.9%，土地成交价款同比增长13.8%。
• 9月土地购置面积同比-4.8%，土地成交价款同比+23.0%。
• 土地成交楼面均价同比+17.2%，9月单月楼面均价7,272元/平，环比下降2.5%。
• 百城土地成交溢价率13.6%，环比下降0.9个百分点。

销售市场

• 1-9月商品房销售面积117,073万平米，同比下降1.8%。
• 1-9月商品房销售额115,647亿元，同比增长3.7%。
• 9月商品房销售面积同比+7.3%，销售额同比+16.0%。
• 1-9月商品房销售均价9878元/平米，同比增长5.6%。

财务数据

• 重点推荐一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
• 建议关注二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 持续看好物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

房贷利率

• 首套房利率5.24%，环比下降1bp。
• 二套房利率5.55%，环比下降1bp。

风险提示

• 政策超预期收紧。
• 疫情反复对销售与施工造成不确定性影响。

数据概览

图表目录（部分）

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-9月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市单月成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值
• 图32：住宅待售面积累计值
• 图33：办公楼待售面积累计值
• 图34：商业营业用房待售面积累计值
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：分线商品房销售金额累计同比
• 图42：分线商品房销售金额单月同比
• 图43：分线商品房销售面积累计同比
• 图44：分线商品房销售面积单月同比
• 图45：百城住宅价格指数单月环比
• 图46：百城住宅价格指数单月同比

分析师信息

• 王小勇：重庆大学技术经济及管理硕士，四川大学水利水电建筑工程本科，现任东北证券建筑建材行业首席分析师。
• 吴胤翔：同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科，现任东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

重要声明

• 本报告由东北证券股份有限公司制作并发布，不构成对任何人的证券买卖建议。
• 报告内容和意见反映发布当日的判断，不保证不发生变化。
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投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场平均收益。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场平均收益持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场平均收益。