20201026-东北证券-房地产行业动态报告_高基数下销售增速高位回落_开竣工当月再次走弱_19页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2020年9月中国房地产行业的整体表现，包括投资、新开工、竣工、土地购置、销售及融资情况，并对未来趋势进行了预测。

主要观点

• 房地产投资增速高位走稳，但边际放缓：2020年1-9月房地产开发投资完成额同比增加5.6%，其中住宅开发投资占74.0%。9月房地产开发投资同比增长12.0%，但受“345”融资新规和流动性收紧预期影响，土地投资增速可能继续放缓。

• 新开工与竣工增速走弱：9月新开工同比-1.9%，竣工同比-17.7%。新开工增速转负，但预计短期内将修复。竣工增速持续负增长，但未来有望改善。

• 土地市场热度边际回落：9月土地购置面积同比-4.8%，溢价率13.6%，环比下降0.9个百分点。尽管溢价率仍较高，但成交量下降显示房企拿地意愿趋缓，未来一二线或核心城市圈拿地占比可能提升。

• 销售市场保持热度：9月商品房销售额同比+16.0%，销售面积同比-1.8%。受高基数和推盘量增加影响，销售增速有所回落，但全年成交量有望实现正增长。

• 房企到位资金增速高位回落：9月到位资金同比+14.5%，但受销售增速回落和融资边际收紧影响，预计资金增速将承压。

关键信息

1. 投资情况

• 2020年1-9月房地产开发投资完成额为103,484亿元，同比+5.6%。
• 住宅开发投资完成额为76,562亿元，同比+6.1%，占房地产开发投资的74.0%。
• 9月房地产开发投资同比增长12.0%，住宅开发投资同比增长11.5%。
• 各区域投资增速不一，东部、中部、西部和东北地区单月投资增速分别为12.6%、14.7%、9.4%、6.5%。

2. 新开工与竣工情况

• 1-9月新开工面积16.01亿方，同比-3.4%。
• 9月新开工面积2.02亿方，同比-1.9%。
• 1-9月竣工面积4.13亿方，同比-11.6%。
• 9月竣工面积0.42亿方，同比-17.7%。
• 未来1-2年内竣工增速有望持续改善。

3. 土地购置情况

• 1-9月土地购置面积15,011万平米，同比-2.9%。
• 9月土地购置面积3,064万方，同比-4.8%。
• 土地成交价款1-9月增长13.8%，9月增长23.0%。
• 土地成交楼面均价1-9月增长17.2%，9月增长29.1%。
• 9月百城土地成交溢价率为13.6%，环比下降0.9个百分点。

4. 销售情况

• 1-9月商品房销售面积117,073万平米，同比-1.8%。
• 商品住宅销售面积103,614万平米，同比-1.0%。
• 9月商品房销售面积18,587万平米，同比+7.3%。
• 商品住宅销售面积16,414万平米，同比+7.7%。
• 9月商品房销售额18,704亿元，同比+16.0%。
• 商品住宅销售额16,728亿元，同比+18.0%。
• 9月商品房销售均价10,063元/平米，同比+8.2%。

5. 融资情况

• 房企到位资金1-9月累计增长4.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别增长4.0%、5.9%、2.9%、9.5%。
• 单月到位资金同比+14.5%，但部分项目增速回落。
• 房企融资活动活跃，包括公司债、中期票据、ABS等，部分房企融资金额较大。

个股推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策超预期收紧。
• 疫情反复对销售和施工造成不确定性影响。

数据与图表

• 各项数据均来自国家统计局和Wind。
• 图表包括投资、新开工、竣工、土地购置、销售、融资等关键指标的趋势变化。

分析师信息

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经历。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入（未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上）、增持、中性、减持、卖出。
• 行业投资评级：优于大势（未来6个月内行业指数收益超越市场平均）、同步大势、落后大势。

机构销售联系方式

• 包括华东、华北、华南地区及非公募销售的联系方式。