20171225-广发证券-房地产行业_18年棚改规模超预期_行业政策基调无变化_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2017年12月，房地产行业政策基调保持稳定，强调调控的连续性和稳定性，同时推进长效机制建设。住建部部署2018年工作，明确棚改计划完成580万套，超出市场预期，预计对2018年销售面积带来约3115万方的增长，全年销售面积增速预测上调至-2%。此外，部分城市推出人才购房政策，如武汉发放“房票”支持非户籍人才购房，但整体调控基调未变。

主要观点

• 政策保持连续性：中央经济工作会议及住建部均强调房地产调控政策的连续性和稳定性，未出现明显放松迹象，长效机制建设仍是重点方向。
• 市场成交边际改善：重点城市11月推盘节奏加快，带动成交面积环比上升，但同比仍下滑。一线城市成交环比上升显著，二线城市则分化明显。
• 库存与去化周期变化：年末推盘放量导致库存指数小幅上涨，去化周期有所延长，显示市场压力仍存。
• 板块结构性行情：房地产板块仍将呈现结构性行情，建议关注业绩增长确定性高、NAV折价较大的龙头企业。

关键信息

上周政策回顾

• 中央政策：再次强调房地产调控政策的连续性和稳定性，提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 地方政策：武汉推出“房票”政策，非户籍人才可凭房票购买首套住房，购房限售5年。

整体成交情况

• 39个城市：上周商品房成交面积665.79万方，环比上涨6.65%，同比下滑12.17%，降幅较上周扩大1.1个百分点。
• 分线城市：
  • 一线：4个城市成交面积107.10万方，环比上涨10.79%，同比继续下滑10.85%。
  • 二线：13个城市成交面积328.88万方，环比上涨3.25%，同比下跌9.82%。
  • 三线：22个城市成交面积229.82万方，环比上涨9.92%，同比继续下滑15.89%。
• 重点区域：
  • 环渤海：成交面积122.34万方，环比上涨14.23%，同比下滑18.67%。
  • 长三角：成交面积237.72万方，环比微跌0.64%，同比下滑6.43%。
  • 珠三角：成交面积99.00万方，环比大幅上涨23.72%，同比下滑0.26%。

整体库存情况

• 全国11城市：上周推盘量达272万方，为11月以来新高，库存指数环比上涨0.65%，去化周期缓慢提升至7.97个月。
• 一线城市库存：环比下跌0.18%。
• 二线城市库存：环比微幅上涨1.47%。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周组合包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团，组合保持不变。
• 公司动态：
  • 万科A：设立金晟硕庆基金及金晟硕丰基金。
  • 荣盛发展：与河南巩义市政府合作开发荣盛康旅旅游度假区。
  • 泛海控股：控股股东增持股份，持股比例增至69.5%。
  • 阳光城、广宇发展、金融街、建发股份、华发股份、光大嘉宝、滨江集团等公司均有重要公告或动态。

重点城市市场跟踪

• 北京：发布存量房网签征求意见稿，规范交易流程。
• 南京：推出共有产权房集中选房，筹集房源1499套，户型面积45-85平米。
• 杭州：计划到2018年3月底推出4500套外来务工人员临时租赁住房，到2020年底推出4万套。
• 宁波、苏州、深圳、广州、东莞、南昌、福州：各城市商品房成交面积与去化周期数据均有所波动，部分城市表现突出。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资建议

• 行业评级：持有
• 组合策略：关注业绩增长确定性高、NAV折价较大的龙头企业，以应对政策调整对短期板块波动的影响。

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分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，两年房地产研究经验。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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