20261011-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W40_政策带动情绪_国庆周新房_二手房成交量同比改善_15页_1mb

房地产开发行业周报总结（2026W40）

核心内容概述

本报告聚焦2026年第四十周房地产行业的发展情况，分析了新房、二手房成交数据、信用债发行及融资情况，并提出了投资建议与风险提示。整体来看，房地产行业仍处于基本面左侧，但部分个股已提前走右侧，市场情绪有所改善。

主要观点

1. 行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，在31个申万一级行业中排名第24位。
• 本周上涨个股共34支，下跌个股共71支。
• 重点房企中，世茂集团、雅居乐集团等涨幅居前，而佳兆业、时代中国控股等跌幅较大。

2. 新房成交情况

• 本周（10.3-10.9）30城新房成交面积为77万平方米，环比下降53.3%，同比下降59.2%。
• 各能级城市表现分化：一线城市同比-47.6%，二线城市同比-60.1%，三线城市同比-71.8%。
• 若观察完整国庆假期周（10.1-10.7）数据，30城新房成交51万平方米，同比增加19.6%，其中一线城市同比+46.2%，二线城市同比+25.1%，三线城市同比-20.8%。
• 今年40周累计新房成交面积为6204.7万平方米，同比-15.1%。一线城市同比-1.1%，二线城市同比-10.8%，三线城市同比-37.9%。

3. 二手房成交情况

• 受节前新政带动，国庆周二手房成交脉冲式改善，但基数偏低，需关注后续销售变化。
• 本周（10.3-10.9）15城二手房成交面积合计82.6万平方米，环比下降33.4%，同比下降23.6%。
• 一线城市同比-56.6%，二线城市同比-8.4%，三线城市同比-43.4%。
• 今年40周累计二手房成交面积为7945.2万平方米，同比增长4.6%。其中一线城市同比+5.1%，二线城市同比+0.4%，三线城市同比+15.5%。

4. 信用债情况

• 本周共发行房企信用债1只，规模10亿元，环比不变。
• 总偿还量为14.04亿元，环比减少36.23亿元，净融资额为-4.04亿元，环比增加36.23亿元。
• 发行利率有所下行，如“26常高新MTN002”3年期中期票据发行利率为1.74%，较之前同类型债券利率下降53BP。

5. 本周政策回顾

• 中央政策：
  • 国务院会议提出加大宏观政策逆周期调节力度，稳定房地产市场。
  • 财政部、央行等三部门联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对首套住房提供年化1%贴息支持。
  • 央行调整PSL利率并扩大支持领域，增加再贷款额度。
• 地方政策：
  • 上海、广州、武汉等城市出台现房销售、预售管理、公积金政策等措施，优化房地产市场环境。
  • 深圳、福建、沈阳、湛江等地也推出相关支持政策，如装修住房提取公积金、房票安置等。

关键信息

1. 投资建议

• 维持行业“增持”评级，认为房地产行业基本面仍处于左侧，但部分个股已提前走右侧。
• 多元化经营企业：如华润置地、华润万象生活，具备穿越周期的能力，建议关注华润置地。
• 轻资产运营企业：
  • 中介类：建议关注贝壳-W，A股映射为我爱我家。
  • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，物业股类似分红股，具备跟涨特性。
• 开发为主的开发商：优先选择融资顺畅、布局重点城市、历史包袱较轻的房企，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国等，A股的滨江集团、招商蛇口等。
• 类地方城投、地产转型股：值得关注。

2. 风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。

总结

本周房地产市场在政策带动下情绪有所改善，但成交量仍受假期影响，需关注后续走势。新房销售整体仍偏弱，二手房受节前新政刺激出现短暂回暖，但长期仍需政策和市场进一步催化。信用债发行有所减少，融资成本下行，但净融资额仍为负。建议关注具备穿越周期能力的多元化经营企业、轻资产运营企业以及融资能力强、布局合理的开发类房企。同时需警惕政策及市场风险。