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报告摘要

房地产市场修复到了哪一步？总结

核心内容

本文分析了自2021年以来我国房地产市场的发展趋势，探讨了2025年房地产市场修复进程、关键影响因素及未来走势，认为市场仍处于转型期，未来将呈现“总量平稳、结构分化”的特征。

主要观点

市场企稳迹象显现
- 2024年政策托底后，2025年一季度房地产市场逐步修复，商品房销售面积降幅收窄，房价企稳。
- 2025年4月后部分指标走弱，但全年销售跌幅预计收窄至9%。
- 2025年二手房平均价格跌幅收窄至5.07%，有61个城市表现出企稳迹象。
供需关系逐步改善
- 2025年部分地区已实现供需平衡，预计2026年将有更多地区实现供需平衡。
- 2025年，已有11个省（直辖市）商品房需求超过供给，2026年预计增加至20个。
- 商品房库存有望在2026年首次回落，2027年预计降至2.5亿至3亿平方米。
需求由刚需主导
- 2025年住宅销售已基本由刚需驱动，适龄购房人口（23-30岁）购房需求趋于稳定。
- 未来刚需有望在2030年附近企稳，居民购房行为更多受到人口结构和人均住房面积的影响。
城市分化加剧
- 房价走势呈现显著分化，二、三线城市房价跌幅较小，企稳率较高，有望率先企稳。
- 一线城市的房价调整时间较晚，跌幅相对较大，但政策定力强，可能维持相对稳定。
- 未来房价走势将更多受地方治理、产业支撑等因素影响，而非单纯由宏观趋势驱动。
房地产调整对银行资产质量影响有限
- 法拍房挂拍量回落、成交率回升，反映房贷违约情况改善。
- 商业银行不良贷款率持续回落，抵押率安全垫充足，贷款损失风险可控。
- 个人住房贷款仍是银行最优质的资产，不良率最低，抵押率在40%左右，风险可控。

关键信息

政策支持：2024年“517”和“924”政策推动市场修复，2025年中央经济工作会议继续强调政策托底。
供需调整：2025年商品房供给调整快于需求，部分城市已实现供需平衡，未来有望进一步改善。
刚需驱动：2025年住宅销售已进入适龄人口购房需求区间，市场由刚需主导。
城市分化：一线城市房价跌幅较大，二、三线城市跌幅较小，企稳率更高，房价走势与城市能级、政策调控密切相关。
银行资产安全：个人住房贷款不良率低，抵押率安全垫充足，房价再跌30%的可能性较小，贷款损失可控。

结论

房地产市场正开启新周期，其运行逻辑与以往有显著不同。供给端转向以需定供、现房销售为主，保障房覆盖扩大；需求端波动放缓，市场由宏观趋势驱动转向地方治理主导。未来房价走势将更多依赖于地方治理、产业支撑等因素，城市表现分化将加剧。整体来看，房地产市场仍处于调整期，但个人房贷资产总体安全，未来有望逐步企稳。