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新城控股（601155）2023年报点评：商业业绩贡献度提升，现金流改善，维持“买入”

股价与基本面

• 2023年营收增长32%，归母净利润下滑471%。
• 经营性现金流净额为102亿元，连续6年为正。
• 土储聚焦一二线城市及长三角三四线，总建面37051万方。

商业板块表现

• 吾悦广场出租率达96.5%，商业运营收入同比增长131%。
• 物业出租及管理业务毛利占总收入32.7%，毛利率高达69.9%。

财务优化

• 现金余额190亿元，有息负债规模571亿元，同比下降142亿元。
• 综合融资成本降至6.2%，同比下降32bp。

盈利预测与评级调整

• 调低2024-2025年净利润至85/93亿元（前值48.8/54.4亿元），2026年归母净利润100亿元。
• 维持“买入”评级，目标PE为253X（2024E）。

风险提示

• 毛利率修复不及预期；
• 市场景气度恢复不及预期。

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