2024年北美数据中心地产市场年终报告：容量创新高与电力供应挑战并存_25页_2mb

北美数据中心行业总结

核心内容概述

北美数据中心行业在2024年展现出强劲的增长势头，但同时也面临电力供应和供应链方面的挑战。行业整体表现积极，租赁市场趋紧，租金持续上涨，资本市场的参与度增加，同时电力供应的不确定性成为制约行业发展的主要因素。

主要观点

租赁动态

• 空置率创历史新低：截至2024年底，北美数据中心托管空置率降至2.6%，尤其在弗吉尼亚州北部，空置率仅为0.6%。
• 建设规模扩大：2024年有6.6吉瓦的托管能力正在建设中，预租赁率达到72%。
• 租赁需求强劲：2024年吸收量为4.4吉瓦，较前两年翻倍，88%的吸收发生在一级市场。
• 租金持续增长：2024年租金同比增长12%，自2020年以来保持11%的复合年增长率（CAGR）。
• 租户面临挑战：租户在租赁时经常遇到“租金冲击”（stickershock），部分公司租赁成本已上涨50%。

资本市场

• 数据中心仍是热门投资标的：由于租户需求旺盛、供应有限和租金上涨，数据中心成为最受欢迎的房地产资产类别之一。
• 投资策略集中于核心市场：投资者更倾向于投资核心市场，以确保稳定的回报和适应新兴技术需求。
• 债务市场多元化发展：2024年债务市场因借款人参与多样性增加而受益，杠杆率可达90%。
• 超大规模交易活跃：SASB（单一资产单一借款人）市场在2024年增长超过三倍，总交易额达30亿美元。
• ABS市场流动性增强：2024年ABS市场发行量达90亿美元，同比增长49%，平均交易规模为4.66亿美元。

电力挑战

• 电力供应成为首要瓶颈：电网连接提前期延长至四年以上，限制了数据中心的发展速度。
• 电力需求激增：新数据中心通常需要100兆瓦至1吉瓦的电力，而公用事业公司难以满足需求。
• 电力政策变化：为应对电力请求的激增，公用事业公司实施了登记表格、申请费及“取用或付费”（Take-or-Pay）政策，以区分合法项目与投机行为。
• 替代能源方案兴起：天然气涡轮机成为主要的过渡能源解决方案，部分项目也在探索氢燃料电池等绿色能源。
• 表后合同争议：关于表后合同的裁决（如萨斯奎哈纳核电站与数据中心的ISA）可能影响未来数据中心的选址和能源成本。

供应链挑战

• 交货期依然较长：尽管有所改善，但设备交货期仍比疫情前高出50%，平均为28周。
• 关键设备交付延迟：发电机、变压器和开关设备的平均交货期为49周，是主要的项目延误因素。
• 供应链本地化趋势：部分设备制造商计划在美国和墨西哥增加产能，但预计交货期改善需等到2026-2027年。
• 地缘政治影响：供应链的全球化带来运输时间和成本的增加，以及地缘政治和贸易不确定性带来的风险。

关键信息

结论

北美数据中心行业在2024年取得了显著进展，租赁市场趋紧，租金持续上涨，资本市场的参与度增强。然而，电力供应的瓶颈和供应链的延迟仍然是行业发展的主要障碍。随着电力政策的调整和供应链的逐步本地化，行业未来有望实现更稳定的增长。同时，绿色能源和替代方案的探索，为行业提供了新的发展路径，但也带来了额外的成本和监管挑战。