谢永祥_碧桂园集团管控要点__81页_4mb

报告摘要

碧桂园集团管控要求总结

核心内容概述

碧桂园集团强调以项目利益最大化为核心管理目标，推动公司、员工和社会效益三丰收。公司注重合法合规经营，鼓励员工勤俭高效、低调朴实，并提倡团队合作、论功行赏。集团通过“1+3”管理思路、“1234”指示精神、成就共享机制等措施，确保项目高效运营、资金快速周转、成本控制严格、团队能力持续提升。

主要观点

科学管理：强调逻辑思维和严谨策划，确保项目效益最大化。
成就共享：通过股权激励与现金奖励相结合，实现利益共享与风险共担。
高效执行：要求团队快速响应、及时行动，确保项目顺利推进。
人才培养：所有员工，包括清洁、门卫等基层人员，均需接受培训以提升整体素质。
阳光收入：反对任何违法或不道德行为，确保收入来源正当。
项目责任：区域总与项目总需在保证利益最大化的前提下，结合市场需求与项目特点，做出最佳决策。

关键信息

集团管控要求

“1+3”管理思路：
- 1个目标：确保项目利益最大化。
- 3个中心：
  - 职能部门以服务项目为中心；
  - 项目工作以保证营销为中心；
  - 营销策划以项目利润和现金流为中心。
- 3项抓手：
  - 抓过程精品和完美交楼；
  - 抓资金周转和成本管理；
  - 抓人才培养和人才引进。
- 3级管控：
  - 总部精干高效；
  - 区域做实做强；
  - 项目责任到人。
“1234”指示精神：
1. 所有存货在12月底前卖出75%；
2. 现存土地在两年内建成并卖出90%；
3. 及时将所有能买地的钱及能借到买地的钱借回来；
4. 新买地项目必须在一年内实现现金流为正，且所建房子包括地下室100%售出。
成就共享机制：
- 奖励金额=（净利润-年化自有资金投入×30%）×计提比例；
- 成就共享股权五年，有使用限制；
- 若项目未获奖，将对区域及项目管理层进行处罚；
- 若项目亏损，亏损额的20%将从区域总裁及项目总经理所管辖的其他项目的成就共享股权金额中扣除；
- 股权激励按发放时的市值购入，随企业成长价值提升。
排名奖罚机制：
- 通过定期考核（每月、每2个月、每3个月）来激励团队；
- 项目团队、区域团队、参与团队均有相应的奖励比例；
- 员工职级不同，分配比例不同。

项目管理要点

“二前三后”：指在项目开工前、开盘后、装修前、收楼后、结算后等关键节点，落实成本、工程、成就共享等责任。
“三集中”：集中公园、集中商业、集中供货，以提升项目整体价值和去化效率。
“7天”：强调项目推进的时效性，要求在短时间内完成关键任务。
“三个坚持”：
- 坚持提前售；
- 坚持储光零；
- 坚持567（具体含义未明，但强调项目推进的节奏和效率）。
“三集中”：集中公园、集中商业、集中供货，以提升项目整体价值和去化效率。

区域管控要求

区域总裁是区域的最高管理者，需严格把控项目成本、质量与进度。
投资拓展方向：优先选择符合成就共享要求、短平快（200-300亩）的项目。
资金使用：强调资金周转效率，积极争取境外资金的优惠使用。
项目责任落实：区域总与项目总需结合市场需求与项目特点，做出最佳决策并上报集团批准。

员工行为规范

“十要十不要”：
- 要合作伙伴，互利共赢；
- 不要内外勾结，谋取私利。
培训要求：所有员工需接受培训，包括清洁、门卫等，提升整体素质与能力。
工作态度：强调“不怒自威”、“言传身教”、“透明公开”等正面工作态度。

成就共享八步法

做好前期策划，落实“二前三后”；
聚焦展示区，提前每一天；
集中货量供应，实现开盘歼灭战；
提高去化率，一年资金为正；
控制开发成本，保证利润实现；
打造过程精品，确保完美交楼；
准确快速结算，实现成就共享；
落实复盘报告，持续成就共享。

浮动系数与激励机制

旧项目激励奖金包计算：
- 计算公式：旧项目实际销售额 × 0.5% ×（基准系数 × 指标上下浮动系数）；
- 基准系数逐年递减，2014年为0.5%，2015年为0.3%，2016年为0.1%。
浮动系数：
- 净利润率：40% ×（14年实际净利润率 / 13年净利润率）；
- 存货去化率：30% ×（14年存货去化率 / 75%）；
- 存地开发率：30% ×（14年新货实际去化率 × 14年总存地去化比） /（75% × 45%）；
- 若指标缺失，其对应系数同比放大至剩余指标中。

总结

碧桂园集团以“项目利益最大化”为核心，通过科学的管理思路、高效的执行机制、完善的激励体系和严格的管控措施，确保公司持续健康发展。公司重视员工素质提升、合法合规经营、团队协作与责任落实，同时通过“成就共享”机制激发员工积极性，推动公司与员工共同成长。集团要求区域与项目团队在保证利益最大化的前提下，灵活运用各种策略，实现快速去化、成本控制和品牌提升。

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