20220124-国金证券-碧桂园服务-06098.HK-全国物管龙头_加速整合开启第二成长曲线_29页_3mb

碧桂园服务（06098.HK）深度研究报告总结

核心内容

碧桂园服务是全国物业管理行业龙头，业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、产业园、医院、学校等多元业态，具备强大的规模优势和成长潜力。公司通过并购加速发展，打开了第二成长曲线，并积极布局社区增值服务、城市服务、商业运营管理等新兴领域。在地产行业波动影响下，公司估值一度回调，但随着政策改善和业务独立性增强，未来有望迎来估值修复。

主要观点

• 行业价值高：物管行业是业主需求强烈、政策支持、现金创造能力强、处于成长期的行业，具备长期投资价值。
• 龙头地位稳固：公司凭借碧桂园的资源支持，形成全国性物管龙头地位，2021年在管面积达4.29亿方，合约面积达9.0亿方。
• 并购战略成功：2021年通过收购蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐控股等，管理面积增长超2.8亿方，巩固了行业地位并拓展了商业运营、城市服务等新业务。
• 多元化业务发展：公司已发展出六大业务板块，包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务和商业运营管理，其中社区增值服务和城市服务增长迅速。
• 估值有望修复：尽管受地产行业影响，公司估值大幅回调，但随着地产政策边际改善和公司对关联房企依赖度降低，未来估值有望回升。

关键信息

市场数据

• 市价（港币）：48.40元
• 目标价（港币）：67.32元
• 流通港股（百万股）：3,366.07
• 总市值（百万元）：162,917.69
• 年内股价最高最低（元）：85.200/39.200
• 香港恒生指数：24,656.46

财务表现

• 2020年收入：156亿元
• 2021年收入：277亿元
• 2022年收入：428亿元
• 2023年收入：557亿元
• 2020年归母净利润：27亿元
• 2021年归母净利润：41亿元
• 2022年归母净利润：61亿元
• 2023年归母净利润：85亿元
• 2021-2023年EPS预测：1.20元、1.82元、2.52元
• 2022年PE估值：30.0倍（较可比公司溢价6%）
• 2021-2023年PE：45.4x、30.0x、21.6x

主要业务板块

并购情况

• 2021年收购：
  • 蓝光嘉宝服务（65%股权，对价4,964百万）
  • 富力物业（100%股权，对价10,000百万）
  • 邻里乐控股（彩生活核心资产，100%股权，对价3,300百万）
• 累计在管面积：2021年底预计达7.9亿方（同比增长109%）

管理层与股权结构

• 大股东：杨惠妍女士（持股43%）
• 高管持仓：李长江、肖华、郭战军、伍碧君合计持仓市值超10亿港元

融资情况

• 上市以来融资总额：约320亿元人民币
• 2021年融资净额：约197亿元人民币

风险提示

• 关联房企销售大幅下滑
• 并购整合不顺
• 商誉减值风险
• 应收账款坏债风险

结论

碧桂园服务凭借强大的基础物业管理能力、多元业务布局和成功的并购战略，已成为物管行业龙头。随着地产政策边际改善和公司业务独立性增强，公司估值有望修复。我们首次给予“买入”评级，目标价67.32港元/股，对应2022年PE为30.0倍，较可比公司平均值溢价6%。公司未来成长性高，具备长期投资价值。