20260109-世邦魏理仕-2025年上海房地产市场回顾_18页_1mb

上海房地产市场2025年总结

核心内容概述

2025年上海房地产市场整体呈现稳中有升的趋势，尽管面临供应过剩与租金承压的挑战，但科技、金融、消费等行业的强劲需求支撑了市场活力。各细分市场如办公楼、零售、仓储物流及商务园区均表现出不同的增长与调整特征。

办公楼市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应79.2万平方米，同比增长21%。
• 净吸纳量：全年净吸纳量39.0万平方米，同比增长76.6%。
• 空置率：全市空置率上升至23.3%，为近五年最高水平。
• 租金报价：全市平均租金报价为240.7元/月/平方米，同比下降5.2%；有效租金为165.2元/月/平方米，同比下降9.5%。

行业需求结构

• TMT行业：占比20%，成为新增需求最大来源，游戏、电商及人工智能企业为主要增量来源。
• 金融业：占比19%，仍是重要需求来源，保险、基金及投行企业活跃。
• 消费品行业：占比13%，户外、宠物等新兴消费品类企业扩张明显。
• 专业服务业：占比11%，以法律及咨询公司搬迁为主。
• 第三方办公：占比6%，需求相对较小。

区位表现

• 陆家嘴：占比7.8%，需求主要来自板块内部搬迁，专业服务业流动尤为突出。
• 五角场：占比6.9%，TMT产业集聚效应增强。
• 淮海中路：占比6.6%，消费品和金融行业贡献突出。
• 北外滩：占比6.3%，金融和TMT企业搬迁需求为主。
• 真如板块：占比6.1%，整体表现稳定。

零售市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应70.8万平方米，主要集中在新兴商圈。
• 净吸纳量：全年净吸纳量67.8万平方米，创历史新高。
• 空置率：全市空置率上升0.6个百分点至24.9%。
• 首层租金：平均为31.1元/天/平方米，整体保持平稳。

行业需求结构

• 时尚服饰类：占比43.4%，成为零售增长的主要驱动力。
• 运动户外与潮流品牌：占比29%，热度持续。
• 韩国品牌：积极拓展，如GRVRGROVE、Musinsa Standard。
• 礼品、文创及玩具：成为年度增长亮点，品牌策略转向大面积体验式零售。
• 餐饮类：占比21%，轻餐简餐与高性价比为主流。
• 其他品类：包括珠宝配饰（10%）、生活方式（9%）、美妆个护（8%）、宠物用品（1%）等。

仓储物流市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应89.9万平方米，同比下降43%。
• 净吸纳量：全年净吸纳量107.4万平方米，创历史新高。
• 空置率：全市空置率下降3.9个百分点至24.9%。
• 租金报价：平均租金报价为36.3元/月/平方米，同比下降17.3%。

需求来源

• 三方物流：占比56%，主要来自电商平台、家电供应链企业及快递快运。
• 制造业：占比16%，电子通讯、汽车及零部件、医疗器械等行业扩张明显。
• 批发零售业：占比14%，由商场商超会员店及全渠道零售商驱动。

商务园区市场

主要观点

• 新增供应：全年新增供应111.5万平方米，同比增长21%。
• 净吸纳量：全年净吸纳量32.0万平方米，低于过去五年平均水平。
• 空置率：全市空置率上升至26%，为自2015年以来最高水平。
• 租金报价：平均租金报价为132.7元/月/平方米，同比下降3.4%。

行业需求结构

• TMT行业：占比39.3%，半导体芯片、系统解决方案、人工智能等领域扩张明显。
• 消费品行业：占比10%，快消类企业总部入驻漕河泾。
• 第三方办公：占比9.8%，需求活跃。
• 高端制造业：占比9.6%，持续活跃。
• 生物医药行业：占比5.7%，较去年同期收缩近半。

物业投资市场

主要观点

• 交易活跃度：全年共录得97笔交易，同比下降19%；交易总额474亿元，同比下降26%。
• 投资型交易：占比逾七成，显示市场修复趋势。
• 标的物业类型：办公楼交易占比降至42%，零售物业占比连续四年攀升至23%。
• 买家类型：机构投资者占比40%，企业买家占比22%，法拍市场活跃度显著提升，全年录得35笔交易。

展望2026年

• 新增供应：预计新增供应约130万平方米，包括徐家汇中心B座、前滩广场等重磅项目。
• 市场趋势：政策红利释放与产业升级协同效应将推动市场供需平衡；高品质项目在市场波动中展现更强韧性。
• 租金预期：仓储物流市场租金有望年内探底企稳，向高质量、专业化发展。
• 投资市场：商业不动产REITs试点起步，优质资产流动性增强，市场进入精细化运营阶段。

关键信息

• TMT行业：成为办公楼与零售市场的主要增长引擎。
• 租金承压：多个市场租金同比下降，但有效租金进一步下调。
• 政策驱动：消费复苏、产业升级、绿色金融等政策推动市场调整与转型。
• 区域表现：陆家嘴、五角场、张江、漕河泾等区域表现突出，成为市场核心。
• 法拍市场：活跃度提升，泰禾大厦与阳光控股大厦处置引发关注。