20140105-中国银河-房地产_周报-楼市成交同比转正_房产税法2014或出台_18页_1mb

行业研究报告总结：2014年01月05日

核心内容

2014年1月5日发布的行业周报显示，中国房地产市场在2013年底至2014年初呈现出以下主要特征：

• 楼市成交情况：上周（12月28日至01月03日）全国33个城市的楼市成交量为4.16万套，环比下降1%，但同比增长9.5%。从年初至今，累计网签量同比仍增长9.5%。
• 房价走势：全国100个城市新建住宅均价为10833元/平方米，环比上涨0.7%，连续19个月上涨，但房价涨跌分化加剧。
• 政策动态：发改委宣布2014年将制定《房产税法》，同时《不动产登记条例》预计6月出台，有助于打击炒房行为。
• 企业动态：招商地产竞得佛山市南海区佛南网地块的国有建设用地使用权，面积99,317平米，总价104,280万元。
• 销售榜单：2013年中国房地产企业销售TOP50榜单中，万科、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大等企业表现突出，其中万科和绿地有望进入两千亿量级。

主要观点

1. 行业动态

• 房地产政策方面，2014年将出台《房产税法》，并继续推进《环境保护税法》。这标志着房地产调控政策将逐步向市场化方向转变，政府行政性调控将减弱。
• 2013年全国房地产销售规模创新高，全年销售面积有望突破12亿平米，重点城市土地出让金增长显著，达到67%。
• 一线城市房价持续上涨，信贷政策收紧背景下，刚需市场仍保持热度，而改善型需求产品销售率上升。

2. 市场表现

• 上周地产板块跌幅1%，弱于沪深300指数的跌幅0.6%。从年初至今，房地产行业指数累计跌幅达2%，低于沪深300指数的跌幅1.7%。
• 在A股地产股中，只有10只实现上涨，世联地产、华发股份、世茂股份等表现较好；亿城股份、苏宁环球、泛海建设、凤凰股份等表现较差。
• 内房股中，天安中国、合景泰富、佳兆业等上涨，而绿城中国、龙湖地产、深圳控股等表现不佳。

3. 投资建议

• 2013年房地产行业政策转向市场化，政府调控减弱，市场进入新阶段。
• 推荐关注以下投资标的：
  • 产业地产运营公司：如华夏幸福，作为产城融合的典范，具备发展潜力。
  • 综合服务公司：如世联地产，作为A股唯一的地产综合服务公司，具有独特优势。
  • 国企改革主题公司：如中华企业、格力地产、建发股份、深振业等，受益于国企改革。
  • 一、二线城市龙头公司：如万科、招商地产、金地集团、荣盛发展等，其价值处于超跌区间，具备投资价值。
• 重点关注平台公司，如万科、华夏幸福和世联地产，这些公司具备较强的资源整合能力和多元化业务拓展空间。

关键信息

• 楼市成交情况：全国楼市成交量连续19个月上涨，但涨跌分化加剧。
• 区域表现：长三角、环渤海、西部地区成交量环比上升，而珠三角和中部地区成交量环比下降。
• 市销率：市销率较低的公司如新城控股、金科股份、融创中国、中粮地产、阳光城等，可能被低估，值得关注。
• 模拟组合表现：银河地产模拟组合上周收益为-0.3%，弱于行业指数和沪深300指数，但从年初至今累计收益为-23.9%。
• 估值表：重点覆盖公司如万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展等，其市销率和PE等指标显示存在低估可能。

图表与数据

• 图1：楼市周成交数据及环比趋势
• 图2：十大城市楼市去化周期和当月去化率走势
• 图3：自2012年年初以来，股价驱动因素图及相对沪深300收益
• 图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势
• 图5：主要城市楼市成交量

表格与数据

• 表1：重点区域和城市成交情况
• 表2：A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现
• 表3：内房股股价涨跌幅前十表现
• 表4：银河地产模拟组合
• 表5：重点覆盖公司估值表

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避

总结

2014年房地产行业将迎来政策调整，房产税法的出台将对市场产生深远影响。楼市成交量同比上涨，但区域分化明显，部分城市表现突出。企业层面，部分龙头公司和平台公司具有投资潜力，而部分公司则表现不佳。建议投资者关注具有发展潜力的公司，如华夏幸福、世联地产、万科等，同时注意市场分化，合理配置资产。