房地产行业信托：短期影响创造长期机会-20200520-招商证券（香港）-61页_2mb

房地产信托行业分析报告总结

核心内容概述

本报告主要分析了新冠疫情对房地产信托行业的影响，指出虽然疫情对零售和酒店业务造成短期冲击，但长期来看，房地产信托基金（房托基金）仍具有增长潜力。报告重点分析了港股上市的房托基金，特别是领展（823 HK）和越秀（405 HK）的表现，并指出港股房托基金的整体估值仍低于成熟市场，提供了投资机会。

主要观点

• 疫情短期影响：疫情对零售和酒店业务造成显著影响，但其对长期增长的影响有限。零售物业的租金损失主要集中在疫情初期，而写字楼受影响最小。
• 房托基金表现：港股房托基金在金融危机中往往表现更差，但长期来看，其股息和资产增值回报远高于大盘，疫情带来的短期下跌反而提供了买入机会。
• 估值与回报：港股房托基金的市息率较低，估值空间较大，预计未来有25%的上涨空间，而美日市场房托基金的市息率平均为29.7和27.8倍，远高于港股。
• 领展表现突出：领展是港股房托基金的首选，因其稳定的分派增长、较低的波动性、较低的负债率及较高的信用评级。公司主要收入来源为零售和停车场，租户多为必需消费品商户，抗风险能力较强。
• 越秀房托基金：越秀的物业组合中酒店和批发市场占比高，长期收入波动风险较大，给予中性评级。
• 市场回暖：港股房托基金在疫情后已出现反弹，市场对房托基金的关注度正在上升，投资机会显现。

关键信息

1. 疫情影响与恢复预期

• 零售物业：租金损失在疫情初期，预计未来三年租金复合增速约为3%。
• 酒店物业：受影响更大，且持续时间尚难估量，但疫情对整体经济的影响较小。
• 写字楼物业：受疫情影响最小，但存在供应过剩问题，预计未来三年租金复合增速为1%。
• 疫情恢复：租金收入有望快速复苏，短期影响可视为一次性损失，不改变长期增长逻辑。

2. 房托基金表现与估值

• 长期表现：港股房托基金过去10年股价复合回报显著优于恒生指数（14% vs 1.5%）。
• 估值空间：目前港股房托基金市息率为16倍，预计未来有25%的上涨空间，与美日市场仍有75%的上涨空间。
• 危机中的表现：房托基金在金融危机中跌幅较大，但危机后表现优于大盘，且具有较强的修复能力。

3. 领展（823 HK）分析

• 公司优势：领展是亚洲最大的内部管理房托基金，具有较强的资产运营能力。
• 物业组合：以居民区附近的商业物业为主，租金收入稳定，抗风险能力强。
• 财务表现：公司负债率低，信用评级高，2020-22财年每基金单位分派预计为2.75 / 3.02 / 3.29港元。
• 目标价与评级：首次覆盖，给予买入评级，目标价为83.8港元，对应27.8倍市息率，上涨空间为26%。
• 未来计划：公司计划2025年非香港收入占比提升至25%-30%，并持续进行资产翻新与管理提升。

4. 越秀（405 HK）分析

• 物业组合：以酒店和批发市场为主，长期收入波动风险较高。
• 财务表现：2020年股价为3.7港元，目标价为3.8港元，上涨空间为3.1%。
• 评级：给予中性评级，因其物业组合的高波动性。

5. REITs政策影响

• 政策背景：2020年4月，中国证监会联合发改委发布REITs试点政策，推动基础设施资产证券化。
• 对港股房托基金的影响：有助于提升港股房托基金的估值水平，推动市场对房托基金的认知和投资需求。

行业与公司表现

行业表现

• 港股房托基金：整体表现优于恒生指数，但受疫情影响较大，股价下跌幅度超过市场平均水平。
• 未来趋势：预计港股房托基金将有较好的增长潜力，尤其是零售物业。

公司表现

• 领展：作为行业龙头，其分派增长稳定，波动性低，具有较强的抗风险能力。
• 越秀：物业组合波动性较高，短期收入风险较大，长期增长不确定性较大。

结论

• 投资建议：短期内，疫情对房托基金造成影响，但长期增长逻辑未变，投资机会浮现。领展是首选，给予买入评级；越秀给予中性评级。
• 市场前景：港股房托基金估值仍偏低，未来有望向成熟市场靠拢，提升整体估值水平。