2017-房地产行业专题研究报告：坐着高铁寻找楼市“潜力股”_20页-1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概览

本报告通过分析高铁对房地产市场的影响，探讨了哪些城市因高铁带来的“潜力股”效应而具备较高的房价弹性。报告指出，房价涨幅较高的城市主要集中在轨交枢纽的二线热点城市、轨交枢纽的三线城市以及核心城市周边的三四线城市。重点分析了核心城市溢出效应的边界及影响范围，认为“一小时”高铁通行圈是核心城市对周边房价影响的关键区域。

主要观点

1. 高铁的双重效应

集聚效应：高铁有助于人口、资金等要素向核心城市聚集，强化其经济中心地位。
扩散效应：高铁缩短了跨城通行时间，使得核心城市的信息、资金和人口向周边扩散，带动周边房价上涨。

2. 房价涨幅高的城市分布

轨交枢纽城市：如郑州、济南、武汉、合肥等二线热点城市，以及赣州、连云港等三线城市。
核心城市周边城市：如环京的廊坊、保定，环沪的昆山、无锡，广深周边的惠州、东莞等。

3. 核心城市溢出效应的边界

有效半径：核心城市对周边房价的溢出效应主要集中在“一小时”高铁通行圈内。
案例分析：环京、环沪、环广深的三线城市中，位于“一小时”通行圈内的房价涨幅明显，而圈外城市则涨幅较小或为负。

4. 房价弹性与交通便利性正相关

数据支持：对27个开通高铁的三线城市进行分析，发现房价弹性与至核心城市的交通便利程度呈正相关。
便利指数计算：便利指数=100/该城市到达核心城市的高铁小时数，越低越有利于房价上涨。

关键信息

一线城市周边三线城市潜力分析

嘉兴：
- 经济：设立全面接轨上海示范区，2017年一季度GDP增速7.6%，高于苏州、无锡。
- 人口：外来人口恢复增长，而苏州、无锡近两年外来人口持续收缩。
- 交通：至上海高铁通行时间30分钟，2020年将开通沪乍杭铁路和通苏嘉城际铁路。
- 房价：房价于2016年6-7月启动上涨，涨幅及绝对水平仍低于苏州、无锡。
南通：
- 经济：2017年一季度GDP增速7.8%，位列江苏省第三、四名。
- 人口：仍处于净流出状态，但规模有所下降。
- 交通：2019年沪通铁路一期通车，2021年二期通车，2020年通苏嘉城际铁路有望开工。
- 房价：房价于2016年2-3月启动上涨，绝对水平仍低于苏州、昆山等城市。
江门：
- 经济：为粤港澳大湾区内地9城之一，2017年一季度GDP增速8%，高于中山、东莞、惠州。
- 人口：外来人口在2015年恢复增长，2016年基本平稳，同期惠州、中山、东莞外来人口规模下降。
- 交通：广州至江门轻轨已开通，2022年广佛江珠城轨预计通车，届时至广州市区仅需30分钟；深茂铁路预计2018年通车，至深圳通行时间约1小时。
- 房价：房价于2016年下半年启动上涨，16年7月至17年5月新房涨幅约18%，仍低于佛山、东莞、惠州。

投资建议

评级：增持（维持）
理由：认为一线城市周边“一小时”通行圈内的三线城市，如嘉兴、南通、江门，未来仍可能受益于核心城市的溢出效应，具备较大发展潜力。
核心城市溢出效应：一线城市限购政策长期存在，促使部分购房需求向周边城市转移，从而推动房价上涨。

风险提示

高铁建设进度低于预期：可能影响周边城市的交通便利性及人口导入。
政策调控：限购政策的变化可能对房地产市场产生直接影响。

附：重点公司数据

简称	股价(元)	EPS（2015）	EPS（2016E）	EPS（2017E）	EPS（2018E）	PE（2015）	PE（2016E）	PE（2017E）	PE（2018E）	PEG	评级
华侨城A	9.31	0.84	1.07	1.34	1.56	11.0	8.7	7.0	5.9	0.38	买入
招商蛇口	21.1	1.21	1.42	1.67	2.03	17.0	14.9	12.6	10.3	0.79	买入
新城控股	18.5	1.36	1.81	2.44	3.17	13.0	10.2	7.60	5.85	0.31	买入
嘉宝集团	20.1	0.44	0.65	0.84	1.07	45.0	31.1	23.9	18.7	0.90	买入
华联控股	9.09	1.18	1.46	1.65	1.83	7.7	6.21	5.50	4.98	0.40	买入