20170606-中泰证券-房地产专题研究报告_从高铁漫谈一线楼市的溢出效应_18页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结：从高铁看一线楼市溢出效应

核心内容

本报告分析了高铁对房地产市场的影响，重点探讨了一线城市房价上涨对周边三线城市的溢出效应。通过结合高铁运营数据与房价走势，提出了一线城市周边“一小时”高铁通行圈内的三线城市具有较大的投资潜力。

主要观点

高铁的双重效应
- 高铁开通对区域发展具有集聚效应和扩散效应。集聚效应促使人口、资金等向核心城市集中；扩散效应则使核心城市的影响向周边区域扩展。
- 中国高铁运营里程从2008年的约5000公里增长至2016年的2.2万公里，占比铁路客运的38%。
房价涨幅高的城市特征
- 房价涨幅超过30%的城市多位于轨交枢纽或核心城市周边。
- 位于轨交枢纽的二线及三线城市因集聚效应而受益，而核心城市周边的三线城市则主要受益于溢出效应。
核心城市溢出效应的有效范围
- 一线城市房价上涨主要来源于其自身溢出效应，而该效应的有效半径约为“一小时”高铁通行圈。
- 以北京、上海、广州、深圳为例，其周边城市中，通行时间在“一小时”内的房价涨幅较高，而超过该范围的房价涨幅则较小或为负。
三线城市房价弹性与交通便利性的关系
- 三线城市至核心城市的交通便利程度与房价弹性呈正相关。越便利的城市，房价上涨越明显。
- 通过分析28个开通高铁的三线城市，验证了这一趋势。
潜在价值洼地城市推荐
- 若一线城市的限购政策长期存在，其周边尚未开通高铁的“一小时”通行圈内城市可能成为价值洼地。
- 推荐以下三座城市：
  - 嘉兴市（浙江）：2020年将再开通两条至沪高铁，至上海仅需30分钟，14-16年房价涨幅21.5%。
  - 南通市（江苏）：2019年左右开通高铁，至上海30分钟，14-16年房价涨幅5.3%。
  - 江门市（广东）：2022年左右开通高铁，至广州30分钟，14-16年房价涨幅4.0%。

关键信息

行业概况：中国房地产行业共有134家上市公司，总市值约2438.83亿元，流通市值约1979.62亿元。
投资评级：整体评级为“增持”，部分重点公司如华侨城A、招商蛇口、新城控股、嘉宝集团、华联控股被推荐为“买入”。
风险提示：高铁建设进度低于预期、政策调控等。
图表支持：报告包含多张图表，用于说明高铁运营里程、房价涨幅与交通便利性之间的关系，以及各城市人口流动情况。

结构分析

重点公司基本状况

简称	股价（元）	EPS（2015）	EPS（2016E）	EPS（2017E）	EPS（2018E）	PE（2015）	PE（2016E）	PE（2017E）	PE（2018E）	PEG	评级
华侨城A	8.61	0.84	1.07	1.34	1.56	10.	8.0	6.4	5.5	0.35	买入
招商蛇口	19.8	1.21	1.42	1.67	2.03	16.	13.9	11.85	9.75	0.74	买入
新城控股	17.4	1.36	1.81	2.44	3.17	12.	9.67	7.16	5.51	0.30	买入
嘉宝集团	20.3	0.44	0.65	0.84	1.07	46.	31.5	24.2	18.9	0.91	买入
华联控股	8.70	1.18	1.46	1.65	1.83	7.3	5.95	5.26	4.76	0.38	买入

高铁对房价的影响

核心城市周边房价上涨：主要来源于核心城市的溢出效应，而非本地人口导入。
交通便利性：三线城市至核心城市的通行时间越短，房价涨幅越高。
限购政策：一线城市限购政策限制了本地购房需求，促使投资性需求流向周边城市。

潜在价值洼地城市

城市	高铁开通时间	至核心城市时间	14-16年房价涨幅	与周边城市比较
嘉兴	已开通	至上海30分钟	21.5%	小于昆山（56.2%）、无锡（31.2%）
南通	2019年	至上海30分钟	5.3%	小于昆山（56.2%）、无锡（31.2%）、常州（14%）
江门	2022年	至广州30分钟	4.0%	小于佛山（27.4%）、中山（38%）

结论

本报告指出，核心城市对周边三线城市的房价影响主要通过“一小时”高铁通行圈实现。随着高铁网络的不断完善，未来“一小时”通行圈内的城市将更受益于一线城市的溢出效应，特别是那些尚未开通高铁但具备良好交通规划的城市，如嘉兴、南通和江门，可能成为新的投资热点。投资者应关注这些城市的高铁建设进度及政策变化，以把握潜在的市场机遇。

展开完整摘要