20230426-华创证券-_宏观专题_美国房地产市场有大_雷_吗__21页_1mb

美国房地产市场风险分析总结

1. 住宅地产市场

• 市场表现：受利率上行和房价高位影响，建筑许可、新屋开工及销售显著下滑，房价从2022年6月高位回落，超历史同期跌幅。
• 风险可控因素：
  • 信用资质：高资质贷款占比未显著下沉，逾期率处于历史低位。
  • 居民杠杆：按揭债务杠杆率稳定，居民债务偿还能力强劲。
  • 库存：二手房库存仍处于低位，供给未显著过剩。
  • 金融传染风险：RMBS发行机构格局变化降低系统性风险，大银行抗风险能力强。

2. 商业地产市场

• 市场分化：交易量自2022年中以来快速下滑，价格普遍回落，表现分化严重：工业地产最坚挺，长租公寓次之，办公地产最差。
• 风险敞口：银行敞口最大，集中在中小银行；办公地产风险集中但贷款逾期率仍低位。
• 风险可控：尽管贷款逾期率达历史低位，但商业银行资本充足率较高，足以吸收潜在损失；办公地产对银行盈利的冲击更大，但存款成本粘性抵消部分压力；寿险、GSE等机构风险偏好低，资产质量较好。

3. 风险提示

• 济衰退、信贷质量问题及美联储持续高利率上行可能导致风险升级。

结论：美国住宅地产走弱但系统性风险低；商业地产表现分化，核心问题在办公地产，风险可控，主要冲击为银行盈利而非系统性风险。