> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 粤港湾控股（01396.HK）中期报告（2024年）分析总结 ## 1. 公司概况 - **企业愿景**：赋能城市未来，创造美好生活；定位为“新生態產城服務商”。 - **业务聚焦**：住宅及城市更新项目开发，贸易物流业务持续转型。 - **战略调整**： - 2019年引入战投，协同资源推动业务升级。 - 2020年升级战略定位，并拆分品牌运营。 - **总部**：设于粤港澳大湾区，把握区域发展机遇。 ## 2. 业务回顾（2024年上半年） - **合约销售**：约5.65亿人民币，较去年同期下降57.6%。 - 住宅销售占91.6%，商业及其他占8.4%。 - 土地储备：约710万平方米。 - **销售环境挑战**： - 房地产行业经营环境不利，购房者信心不足。 - 平均售价严重下降，触发存货跌价准备。 ## 3. 财务表现（上半年） - **收入**：约86.2亿人民币，较去年同期下降42.9%。 - 贸易业务转为净额法确认收入。 - 持续经营所得收入增长92.3%，主要因项目交付面积增加。 - **盈利能力**： - 负毛利约3.64亿元。 - 存货跌价准备约20.55亿元，对亏损贡献显著。 - 利息支出减少，受银行贷款及票据成本下降影响。 - **其他收支**： - 其他收入约180万元，同比下降90%。 - 公允价值亏损4.18亿元，较去年同期减少59.22%。 ## 4. 公司重组与未来发展 - **债务管理**：实施审慎策略，优化债务结构，控制融资成本。 - **资金策略**：加强现金流管理，严格控制项目开支。 - **市场展望**： - 面对政策“组合拳”，购房需求释放仍慢，库存周期超2年。 - 将通过两翼品牌（毅德、粤港湾）差异化发展，涉足大宗资产项目。 ## 5. 资金状况 - **现金储备**：约3.45亿元，同比下降约24.6%。 - **融资安排**：银行贷款及其他借款总额约1,661.57亿元。 - **债务重组**：2023年10月到期优先票据面临部分持有人交割问题。 ## 6. 管理层核心成员 - **董事会成员**：罗介平（主席）、王再兴、蔡鸿文、何飞（总裁）、魏海燕等。 - **薪酬政策**：实施全价值链薪酬机制，包括基本工资、绩效薪资及股东奖励计划。 ## 7. 重大交易与资本运作 - **认购新股**：2024年5月发行8.9亿股，每股配售价0.1港元，净得约8,400万港元。 - **业务战略**：继续深耕大湾区，把握区域发展机遇。 ```