哪里的房子涨幅大_以北京为例_22页_2mb

北京房价涨幅分析总结

核心内容概览

本报告以北京为例，分析城市内部不同地段房价涨幅差异及其背后的影响因素，结合房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的分析框架，探讨房价上涨的驱动因素及区域间的差异。

主要观点

• 房价涨幅显著：2009-2018年，北京新房均价上涨3.9倍，远高于全国新房均价的1.9倍和M2余额的3.0倍。
• 成交量影响价格：新房月成交6000套是价格走势的敏感值，而二手房月成交1.4万套是价格走势的敏感值。
• 区域差异明显：郊区新房涨幅高于核心区二手房，核心区域因优质公共资源和产业发展而房价较高。
• 学区房溢价显著：部分学区房溢价率超过30%，但入学政策调控使学区房出现降温。
• 地铁房涨幅与距离相关：距地铁站越近，房价涨幅越大，地铁开通前后对房价有显著影响。

关键信息

1. 北京房价十年涨幅

• 新房均价：从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，涨幅3.9倍，年均涨幅16.3%。
• 二手房均价：从2.7万元/平上涨至6.2万元/平，年均涨幅12.5%。
• 价格中位数：新房价格中位数年均涨幅15.7%，二手房价格中位数年均涨幅13.2%。

2. 区域涨幅差异

行政区-板块涨幅差异

• 新房涨幅前三：门头沟区（23.8%）、昌平区（21.7%）、顺义区（21.4%）。
• 二手房涨幅前三：西城区（16.1%）、昌平区（16.1%）、顺义区（14.1%）、东城区（13.2%）。
• 人口与产业影响：昌平区因产业发展带动人口流入，成为涨幅最高的区域之一。

环线-距离涨幅差异

• 新房均价涨幅：六环外（20.4%）、五-六环（20.5%）、四-五环（18.0%）、三-四环（17.0%）、三环内（16.7%）。
• 五环外涨幅更高：受益于城市空间外扩、产业发展和人口流入，五环外新房均价涨幅高于五环内。

3. 学区房涨幅差异

• 学区房普遍溢价：部分学区房溢价率超过30%，如中关村三小学区房溢价率34.1%。
• 小学质量与招生：一流一类小学学区房涨幅高于一流二类小学，但政策调控导致价格降温。
• “多校划片”政策影响：政策实施后，学区房价格普遍下跌，如朝阳区、东城区、海淀区等。

4. 地铁房涨幅差异

• 距离与涨幅关系：距地铁站越近，房价涨幅越大，正地铁房（500m以内）涨幅最高。
• 地铁开通阶段影响：建设阶段和开通前后房价涨幅显著，部分楼盘在地铁开通后涨幅超40%。
• 非地铁房涨幅较低：距离地铁站超过1500m的楼盘涨幅较低，部分甚至出现下跌。

结论

• 核心地区类似蓝筹股：房价稳定增长，受产业发展和公共资源影响较大。
• 外围地区类似成长股：受益于城市扩张和交通改善，房价增长较快。
• 政策调控影响显著：入学政策和地铁建设对房价走势有重要影响，未来房价走势需关注政策变化和城市发展动态。

数据来源

• 北京市房管局
• 链家
• 中指院
• 中国人民公安大学丁宁老师团队
• Wind

图表目录

• 图表1：北京市新房和二手房成交数据行政区分布
• 图表2：北京市1989-2008年历史房价数据
• 图表3：全国2009-2019年4月M2余额
• 图表4：月成交6000套是新房价格走势敏感值
• 图表5：2009-2019年4月二手房成交价格
• 图表6：1.4万套/月是二手房价格走势敏感值
• 图表7：2018年北京市各区新房均价
• 图表8：2018年北京市各区二手房均价
• 图表9：2018年北京市各区新房总价中位数
• 图表10：2018年北京市各区二手房总价中位数
• 图表11：2009-2018年各区新房均价年均涨幅
• 图表12：2010-2018年各区常住人口增量
• 图表13：2011-2018年各区二手房年均涨幅
• 图表14：东西城区教育医疗资源聚集
• 图表15：新房均价年均涨幅前十板块
• 图表16：新房价格中位数年均涨幅前十板块
• 图表17：北京市各区2011-2018年新房楼盘价格涨跌情况
• 图表18：2009-2018年新房按环线均价
• 图表19：2009-2018年新房按环线价格中位数
• 图表20：2011-2018年各区新增常住人口
• 图表21：2011-2018年各区住宅用地溢价率
• 图表22：北京市各区2011-2018年二手房楼盘价格涨跌情况
• 图表23：海淀区学区房溢价率高达21.1%
• 图表24：一流一类小学学区房溢价率高于10%
• 图表25：北京市各区2012-2018年学区房楼盘价格涨跌情况
• 图表26：“东西海朝”2018年学区房均价
• 图表27：“东西海朝”2018年学区房总价中位数
• 图表28：北京市各区2018年常住人口
• 图表29：北京各区2006-2017年小学招生人数
• 图表30：北京市各区推进学区房“多校划片”政策
• 图表31：北京市各区2011-2018年地铁房楼盘价格涨跌情况