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房地产行业周报总结：如何看待节后的政策收紧

核心内容

2018年3月4日发布的房地产行业周报指出，节后房地产调控政策密集出台，但整体仍维持全国性政策不进一步收紧的判断。市场表现方面，中信房地产指数上周下跌2.47%，跑输沪深300指数1.13个百分点，行业整体表现较弱。

主要观点

• 政策收紧趋势：节后超过40个城市和部门发布了房地产调控政策，涉及限购、限价、限售、利率上调等，显示出政策边际趋紧的迹象。但这些政策更多是因城施策，主要集中在房价涨幅较大的城市，如三亚、昆明、广州、武汉等。
• 政策背景：部分城市利率上调是由于金融防风险背景下非标资产回表导致的信贷额度紧张，而非全国性调控。
• 市场表现：上周房地产股整体下跌，其中荣盛发展、万科A、保利地产和招商蛇口的周累计跌幅分别为8.23%、7.03%、5.37%和7.59%。但市场仍存在结构性机会，部分个股如合肥城建、荣安地产、ST新梅等涨幅显著。
• 全国性调控可能性低：从逻辑和数据上看，全国范围内普遍性调控缺乏支持，政策将保持平稳。因此，地产板块仍值得关注。
• 行业基本面稳健：1-2月TOP100房企销售额同比增长45.1%，显示行业整体仍具备一定的增长动力。

关键信息

房地产市场数据

• 上周样本城市销售情况：
  • 总成交面积：216.5万平方米，环比增长981.9%
  • 一线城市：成交面积33.5万平方米，环比增长2283.5%，去化周期58周
  • 二线城市：成交面积127.1万平方米，环比增长908.1%，去化周期63周
  • 三线城市：成交面积55.8万平方米，环比增长831.5%，去化周期44周（环比增加1%）

政策与事件

• 地方政策：
  • 昆明市：延长限售时间、提高公积金贷款比例、推出限价商品房等。
  • 宁波市：降低人才落户门槛，取消购房和工作限制。
  • 武汉市：加强预售资金监管。
  • 广西：推进住房租赁市场试点。
• 中央政策：
  • 加快房地产税立法，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头。

投资组合推荐

• 本周推荐组合：荣盛发展（30%）、万科A（30%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）
• 组合表现：上周累计涨幅为-7.17%，跑输中信房地产指数4.70个百分点。

行业基本资料

• 股票家数：150家，占A股总市值的5.56%
• 行业市值：25806.98亿元，占A股总市值的4.99%
• 流通市值：19855.47亿元，占A股总市值的5.39%
• 市场平均市盈率：20.66

风险提示

• 全国性调控政策收紧：虽然当前政策以地方为主，但全国性调控收紧仍是潜在风险。

行业评级体系

• 行业评级：

  • 看好：行业指数相对沪深300指数涨幅5%以上
  • 中性：行业指数相对沪深300指数涨幅在-5%至5%之间
  • 看淡：行业指数相对沪深300指数跌幅5%以上

• 公司评级：

  • 强烈推荐：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 推荐：相对沪深300指数涨幅5%至15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 回避：相对沪深300指数跌幅5%以上

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总结

尽管节后房地产调控政策密集出台，但整体仍维持“看好”的行业评级，政策收紧主要集中在部分房价涨幅较大的城市，而非全国性蔓延。市场表现显示房地产股整体承压，但部分个股仍表现亮眼，表明行业内部存在结构性机会。因此，投资者仍可关注地产板块，特别是龙头企业和区域成长型企业。