20180614-东兴证券-房地产行业事件点评_投资开工高增长_补库存逻辑继续验证_6页_685kb

房地产行业事件点评总结

核心内容

2018年1-5月，国家统计局公布了房地产开发投资和销售数据，显示出房地产行业在投资和新开工方面继续保持高增长，同时销售数据略超预期，但房价增速反弹趋势明显，资金紧张仍是行业主旋律。

主要观点

1. 投资与新开工延续高增长，补库存逻辑继续验证

• 投资数据：2018年1-5月房地产开发投资完成额为41420亿元，同比名义增长10.2%，与1-4月基本持平。实际投资增速为3.8%，较2017年实际增速1.1%有明显反弹。
• 新开工面积：房屋新开工面积同比增长10.8%，增速提高3.5个百分点，符合预期。
• 补库存支撑：房企补库存需求强烈，土地购置费同比增长66.9%，施工面积增速缓慢回升，房地产投资具有惯性，后续实际增速有望维持在5%左右，名义增速维持在10%左右。

2. 销售数据略超预期，大幅回暖可能性低

• 销售表现：1-5月商品房销售面积同比增长2.9%，销售额增长11.8%，均高于前几个月增速。
• 原因分析：销售数据反弹主要源于资金压力下部分开发商加快推盘速度。
• 未来预期：全年销售面积增速可能降至0，销售额增速回落至5%以下，销售筑底过程将平稳而缓慢，地产韧性依然较强。

3. 房价增速反弹，年内将以缓慢回落为主

• 房价增速：1-5月商品房房价同比增速为8.9%，住宅房价增速为10.5%，均高于2017年全年。
• 供需关系：房价上涨背后是供给不足，短期供给仍紧张，但随着供给逐渐增加，房价增速将缓慢回落。
• 趋势判断：房价高增速难以持续，预计年内将逐步放缓。

4. 到位资金增速反弹，自筹及预收款增速提高是主因

• 到位资金：1-5月房地产开发企业到位资金同比增长5.1%，较1-4月提高3个百分点。
• 资金来源：自筹资金增长8.1%，定金及预收款增长12.7%，带动到位资金增速反弹。
• 贷款收紧：国内贷款和个人按揭贷款增速下降，但房企转向债券、中期票据和发行新股融资，资金紧张局面持续。

关键信息

• 投资增速：2018年1-5月房地产开发投资名义增速10.2%，实际增速3.8%。
• 新开工面积：同比增长10.8%，显示房企补库存意愿较强。
• 销售增速：商品房销售面积和销售额增速分别为2.9%和11.8%，略超预期。
• 房价增速：商品房房价同比增速8.9%，住宅房价同比增速10.5%。
• 到位资金：同比增长5.1%，主要由自筹资金和定金及预收款带动。
• 融资情况：国内贷款和个人按揭贷款增速下降，房企融资渠道拓宽。

投资建议

• 推荐房企类型：
  • 融资能力强、加杠杆空间大的房企：如万科A、保利地产。
  • 受益于区域供给紧张和需求旺盛的高弹性房企：如滨江集团、荣盛发展、蓝光发展。

风险提示

• 资金紧张超预期加重。
• 销售数据大幅下降。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，多次获得分析师奖项。
• 任鹤：清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具有3年房地产行业工作经历，现为东兴证券研究助理。

行业评级体系

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：行业指数相对市场基准指数收益率介于-5%至+5%之间。
  • 看淡：行业指数相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率5%至15%之间。
  • 中性：公司股价相对市场基准指数收益率介于-5%至+5%之间。
  • 回避：公司股价相对弱于市场基准指数收益率5%以上。