20201117-华泰证券-房地产行业2021年度策略_不塞不流_不止不行_49页_4mb

房地产行业2021年度策略总结

核心内容概述

本报告为2021年房地产行业策略分析，旨在通过对行业趋势、政策变化、企业表现及投资机会的深入研究，为投资者提供全面的行业洞察和重点推荐。核心内容包括：

• 行业韧性：疫情对房地产行业造成短期冲击，但市场仍表现出较强的修复能力。
• 政策改革：以“三条红线”为代表的供给侧改革持续推进，调控政策更加注重长效机制建设。
• 企业策略：头部房企在融资和运营方面更具优势，多元化发展（如物业管理、经纪业务）成为重要方向。
• 投资策略：行业进入从“爆发式增长”向“可持续发展”转型阶段，估值体系将发生转变。

主要观点

1. 行业韧性

• 疫情虽一度打破市场稳态，但房地产市场展现出强韧性。
• 2020年1-9月全国商品房销售面积累计同比降幅收窄至1.8%，销售金额增长3.7%。
• 城市表现分化，一线、二线城市销售复苏较快，三四线城市复苏较慢。
• 市场去化率保持在60%左右，库存量持续上升，但整体仍处于健康水平。

2. 政策方向

• 房地产调控从“需求端”转向“供给端”，“三条红线”政策标志着融资监管进入新阶段。
• “房住不炒”基调贯穿“十四五”规划，推动要素市场化改革。
• 户籍制度逐步开放，支持人口流动和城镇化建设。
• 土地审批权下放，提高资源配置效率，促进房地产市场与城市发展协调。

3. 企业表现

• 头部房企销售集中度提升，龙头优势强化。
• 2020年1-10月百强房企销售额同比增长9%，市占率提升2个百分点。
• 融资环境趋严，优质房企在“三道红线”下表现更稳健。
• 多元化发展成为趋势，物管和经纪业务增长潜力显著。

4. 2021年核心判断

• 销售和投资额预计平稳下行，景气度呈现结构性特征。
• 一二线城市销售面积和金额增长，三线及以下城市销售收缩。
• 开工面积下降3%，竣工面积上升5%，施工面积上升4%。
• 土地购置费增长3%，开发投资增速回落至5.2%。

关键信息

行业走势

• 2020年房地产行业在疫情中展现韧性，销售修复节奏良好。
• 7月后调控政策逐步收紧，但市场依然保持稳定。
• 2021年预计全国销售面积和金额同比分别为-1.9%和+1.3%。

政策改革

• “三条红线”政策实施，形成房企融资分类监管体系。
• 重点房企需定期提交融资资料，实现融资透明化和规则化。
• 房地产调控定力贯穿“十四五”，强调长效机制建设。

企业策略

• 头部房企在拿地、融资、销售等方面更具优势。
• 物管和经纪业务成为房企多元化发展的重要方向。
• 企业通过产业互联网融合发展，提升服务质量和效率。

投资策略

• 行业进入从追求爆发到追求永续的新阶段。
• 重点推荐：万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。
• 融资新政推动估值体系重塑，行业配置价值凸显。

重点推荐标的

风险提示

• 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性。
• 行业基本面存在下行风险。
• 部分房企经营风险可能影响行业整体表现。

图表目录

• 图表1：全国商品房销售面积累计值
• 图表2：全国商品房销售金额累计值
• 图表3：66城新房销售面积当月同比
• 图表4：66城分能级新房销售面积当月同比
• 图表5：20城二手房成交面积当月同比和累计同比
• 图表6：20城二手房分能级成交面积当月同比
• 图表7：20城二手房成交套数热力图
• 图表8：25城二手房涨价次数占调价次数比重
• 图表9：25城二手房整体调价幅度
• 图表10：25城二手房新增客源
• 图表11：25城二手房带看量
• 图表12：26城批准上市面积
• 图表13：10城开盘去化率
• 图表14：80城库存面积/去化速度
• 图表15：80重点城市中一线城市库存面积/去化速度
• 图表16：80重点城市中二线城市库存面积/去化速度
• 图表17：80重点城市中三四线城市库存面积/去化速度
• 图表18：300城土地累计供应建面/同比增速
• 图表19：各能级城市土地累计供应建面同比增速
• 图表20：300城土地累计成交建面/同比增速
• 图表21：各能级城市土地累计成交建面同比增速
• 图表22：300城土地累计成交金额/同比增速
• 图表23：各能级城市土地累计成交金额/同比增速
• 图表24：300城及各能级城市土地单月成交溢价率
• 图表25：2014年以来政府工作报告和政治局会议中房地产相关描述
• 图表26：7月24日房地产工作座谈会
• 图表27：2019年以来地方政府房地产政策变化统计
• 图表28：2020年地方政府房地产调控分类统计
• 图表29：2020年7月以来地方调控收紧主要内容
• 图表30：房地产融资“三条红线”会议内容
• 图表31：房地产融资“三条红线”政策
• 图表32：2008年以来房地产行业融资政策回顾
• 图表33：2009年以来重点融资政策一览
• 图表34：2017年以来央行工作会议涉及防风险和房地产的表述
• 图表35：人民币存款准备金率
• 图表36：同业存单利率和DR007
• 图表37：LPR走势
• 图表38：全国首套房、二套房平均利率
• 图表39：我国户籍制度汇总
• 图表40：18年以来土地改革政策

总结

2021年房地产行业将进入新的发展阶段，从追求爆发式增长向追求可持续发展转型。政策层面，供给侧改革持续推进，融资监管更加规范。企业层面，龙头房企优势明显，多元化发展成为趋势。投资层面，重点推荐具备健康财务结构、稳定现金流和良好发展前景的房企。行业整体面临政策调整、基本面下行等风险，但长期发展仍具潜力。