2020大中华区房地产市场展望报告_67页_1mb

世邦魏理仕2020年大中华区房地产市场十大趋势总结

核心内容

2020年大中华区房地产市场面临多重挑战，包括中美贸易摩擦、疫情爆发以及经济结构性转型。世邦魏理仕研究部提出十大趋势，以帮助投资者和市场参与者适应变化。

主要观点

1. 商业信心正在改善，但挑战犹存

• 1月中旬中美第一阶段贸易协定签署提振企业信心。
• 新冠肺炎疫情对经济造成短期冲击，但预计影响是短暂的，经济增速有望在二季度后段回升。
• 香港经济将在下半年企稳，台湾制造业回迁支持经济增长。

2. 金融业开放利好写字楼需求

• 金融开放措施推动写字楼需求增长。
• 香港仍是重要金融中心，但供应有限。

3. 5G商用全面启动将促进“ABC”科技产业发展

• 5G将推动人工智能、区块链和云计算发展。
• 未来五年5G预计创造350万个工作岗位。
• 科技园区和数据中心需求上升。

4. 低利率环境将持续

• 中国央行预计进一步降准降息。
• 香港和台湾利率将跟随美联储趋势。

5. 写字楼市场向租户倾斜

• 写字楼供应充沛，租户在租赁谈判中占优。
• 香港核心商务区新增可租面积，有利于租户升级。
• 台北业主在租赁谈判中保持强势。

6. 租户将迎来更多升级搬迁选择

• 写字楼供应高峰延续至2021年，租金下行压力有所缓解。
• 香港租户有机会觅得更具质价比的租赁选择。
• 台北搬迁选择有限，但长期趋势为新兴区位新楼。

7. 房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量

• 租户寻求灵活办公策略和智能办公解决方案。
• 共享办公行业进入整合期，运营商提升服务品质。

8. 消费本地化

• 中国内地消费本地化趋势增强，推动本土品牌发展。
• 香港零售物业受内地游客减少影响，但社区型购物中心更具韧性。
• 台湾零售市场保持平稳。

9. 智慧物流进一步发展

• 电商发展推动仓库需求，智慧仓库和仓储自动化趋势明显。
• 香港零售市场受疫情影响，但社区型购物中心更具韧性。
• 台湾零售市场在本地需求推动下保持平稳。

10. 结构性投资主题更加凸显

• 低利率环境支持投资，但结构性投资更为重要。
• 物流地产、数据中心、科技园区等利基板块更受青睐。
• 投资者应关注一线城市、现金流稳定资产和特定区域机会。

关键信息

租金与空置率预测（2020年）

新冠疫情对房地产市场的影响

• 零售物业：疫情冲击实体商场，租金下降，但全渠道零售发展将支撑消费。
• 写字楼：短期租赁放缓，但金融和TMT行业需求恢复将带动市场复苏。
• 工业物流：短期供应过剩，但电商和物流需求将推动长期增长。

2020年写字楼市场预测

• 供应：全年新增供应预计为890万平方米，核心和新兴商务区均有增长。
• 需求：预计第一季度办公需求下降40%，但之后逐步恢复，全年净吸纳量约350万平方米。
• 空置率：预计全国空置率攀升至25%，部分城市空置率或达历史最高。
• 趋势：去中心化趋势持续，新兴商务区吸引租户，核心商务区空置率较低。

零售物业市场趋势

• Z世代消费：成为消费主力军，推动“快乐”和“健康”导向的消费模式。
• 双H消费模式：快闪店和全渠道零售兴起，满足Z世代的体验需求。
• 夜经济：成为提升消费和租金的关键，各城市推出相关措施。

工业物流市场趋势

• 供应：新增供应继续赶超净吸纳量，预计465万平方米入市。
• 需求：电商和物流需求推动市场增长，但部分城市面临短期压力。
• 效率提升：智能物流设备和仓储自动化成为关键。

投资趋势

• 结构性投资：物流、数据中心、科技园区等利基板块受青睐。
• 收益率：10年期国债与写字楼净回报率差扩大至约150个基点。
• 房地产债：开发商流动性压力大，房地产债投资机遇涌现。

总结

2020年大中华区房地产市场面临多重挑战，包括疫情、经济不确定性以及行业转型。世邦魏理仕研究部指出，商业信心有所改善，但短期内仍需应对疫情带来的冲击。金融业开放、5G商用、消费本地化和智慧物流等趋势将推动市场发展。写字楼市场在供应和需求两端面临压力，但核心商务区和新兴区位的灵活性和增值服务成为关键。零售市场受Z世代影响显著，夜经济和全渠道零售成为增长引擎。工业物流市场在疫情后仍将保持增长，但部分城市面临短期供应过剩。投资者应关注结构性投资，如物流、科技园区和数据中心，以提高资产收益和韧性。