【北京二手房市场半年报】贝壳研究院_16页_1mb

报告摘要

北京二手房市场2020年上半年总结

核心内容

2020年上半年，北京二手房市场在疫情持续影响下经历了阶段性修复，但整体成交量和价格仍处于较低水平。市场表现呈现“韧性修复、价格止跌温和上涨”的特点，下半年则面临上下压力并行的格局，预计全年成交量和均价将维持平稳。

主要观点

成交量修复但总体偏低
- 2020年上半年北京二手房网签6.7万套，同比减少8.2%，为“317”政策以来近四年同期最低。
- 受疫情影响，1-2月成交量同比大幅下降，3月后市场逐步复苏，但6月因疫情复发再次回落。
- 各城区修复力度不一，亦庄开发区表现最佳，东城区降幅最大；外围城区如大兴、房山、门头沟等成交量降幅普遍高于全市平均水平。
价格止跌回升但整体仍处下跌通道
- 上半年成交均价同比下降2.3%，其中一季度跌幅较大（5.7%），二季度跌幅收窄至2.2%。
- 二季度成交均价首次出现止跌回升，但整体价格仍处于下跌趋势。
- 改善型产品（180平以上）价格涨幅高于刚需产品，表明市场对大户型的预期较强。
市场预期有所改善但整体偏冷
- 业主调价中涨价次数占比在5月达到18.6%，但未突破20%。
- 业主对大面积产品的预期较强，180平以上产品涨价占比增幅达14个百分点。
- 客户端成交周期维持高位，购房决策仍显谨慎。

关键信息

成交量变化

全市成交量：上半年同比减少13.1%，环比增长4.3%。
分月变化：1-2月同比下降57%，3-4月环比增长71%和41%，5月因学区政策刺激成交量创历史新高，6月因疫情复发回落35%。
分城区变化：亦庄开发区增幅12%，东城区降幅32%；外围城区成交量降幅普遍高于全市平均水平。

价格走势

成交均价：上半年同比下降2.3%，其中一季度跌幅5.7%，二季度跌幅2.2%。
分面积段：60平以下户型成交量同比降幅达16%；180平以上户型成交量同比增长2%，均价微涨1%。
价格指数：上半年月度价格指数波动在2%以内，整体价格表现平稳。

市场预期

业主预期：5月涨价次数占比达18.6%，6月回落至15.5%。
客户预期：购房决策持续谨慎，成交周期维持高位。

下半年展望

金融环境：货币政策宽松，放款周期缩短，房贷利率有望继续走低，支持市场修复。
新房销售：新房降价销售可能分流二手市场，带来下行压力。
学区房政策：西城区学区政策影响减弱，预计下半年均价将小幅下跌。
需求释放：若疫情有效控制，四季度将出现被推后的需求释放，成交量有望平稳。

总结

北京二手房市场在2020年上半年受疫情冲击较大，成交量和价格均出现不同程度下滑。然而，随着金融政策宽松、学区政策调整以及外围城区价格下跌吸引刚需入市，市场出现短期修复。下半年市场将面临上下压力并行的局面，新房降价销售可能对二手房市场形成分流，但若疫情得到有效控制，四季度需求释放将支撑成交量平稳。整体来看，全年市场均价预计延续2019年的平稳态势，改善型产品价格预期相对较好。

展开完整摘要