20210114-亿翰智库-房地产行业研究_2020融资_前高后低_2021融资形势难言乐观_13页_1mb

房地产行业2020年融资情况及2021年展望总结

核心内容

2020年房地产行业融资政策经历了由松到紧的变化，主要受疫情初期政策宽松和“三道红线”政策的影响。整体来看，房企融资呈现“前高后低”的走势，信用债融资规模增长显著，但净融资在8月后连续为负，融资形势整体不容乐观。展望2021年，融资政策预计仍将偏紧，房企融资规模和增速可能进一步下降。

主要观点

1. 债券融资情况

• 信用债：全年融资规模达7257.49亿元，同比增长24.71%。但净融资额在8月后持续为负，显示融资压力加大。
• 融资窗口期：年初受疫情和政策宽松影响，信用债融资流入大幅增长，但随着政策收紧，融资环境恶化。
• 国企表现突出：国企信用债融资规模大幅上升，主要受益于政策支持和低成本融资。E50房企中，72%的房企融资规模较2019年增加，其中首开股份、招商蛇口、保利发展等国企融资增长显著。
• 民企分化明显：民企融资情况两极分化，如富力地产融资规模大幅下降，而金地集团、融创中国等头部房企融资规模显著增长。

2. 海外债情况

• 规模下降：受发改委778号文影响，海外债仅能用于境外债券借新还旧，导致融资规模同比下降9.51%。
• 融资成本降低：由于美联储宽松政策，海外债平均票面利率降至8.07%，较2019年下降0.73个百分点。
• 企业表现差异：部分房企如碧桂园、正荣地产融资成本显著下降，而富力地产因经营困难，融资成本上升明显。

3. 股权融资情况

• 物业公司上市潮：2020年房地产板块共有27家企业上市，其中17家为物业公司，募资净额达461.33亿港元，占全年募资净额的77.25%。
• 代建公司上市：代建公司成为2020年上市的新兴领域，绿城管理控股为代建公司上市元年。
• 房地产开发企业上市：7家中小型房企在港股上市，累计募资净额达123.21亿港元，较2019年增长45.37%。
• 股票增发：2020年房企通过增发股票募资736.38亿港元，同比增长69.78%，其中融创中国募资80亿港元居首。

关键信息

债券融资

• 2020年信用债发行规模：7257.49亿元，同比增长24.71%。
• 净融资额：全年净融资额达1086.30亿元，较2019年大幅增长。
• 融资成本：部分房企融资成本下降明显，如碧桂园、华发股份等。
• 融资窗口期：3-4月为融资窗口期，房企大量发行债券储备资金。

海外债融资

• 2020年海外债发行规模：662.99亿美元，同比下降9.51%。
• 平均票面利率：8.07%，较2019年下降0.73个百分点。
• 融资规模TOP10：中国恒大、融创中国、绿地控股等房企海外债融资规模下降明显。

股权融资

• 物业板块上市数量：17家，募资净额达461.33亿港元。
• 代建公司上市：绿城管理控股为代建公司上市元年。
• 房地产开发企业上市：7家，募资净额达123.21亿港元。
• 股票增发募资总额：736.38亿港元，同比增长69.78%。

2021年展望

• 境内信用债：预计净融资规模将有所下降，融资政策趋于收紧。
• 海外债：受政策限制，融资规模继续萎缩。
• 融资方式：房企将更多依赖拆分子公司上市和增发配股等方式进行融资。
• 去杠杆压力：随着“三道红线”政策的持续实施，房企面临较大的降负债压力。

目录结构

1. 债券融资“前高后低”，“三道红线”压制企业融资
2. 股权融资：物业公司迎来上市潮，房企的股票增发募资金额显著上升
3. 2021年展望：融资政策难有放松，房企融资增速或将下降

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 周小龙：Eziochou（微信号），zhouxiaolong@ehconsulting.com.cn

数据来源

• 亿翰智库
• Wind

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