房地产行业投资策略月报：累计销售增速首度转正，市场热度维持稳定-20200916-广发证券-39页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容概述

2020年8月，中国房地产市场呈现销售回暖、政策调控趋严、土地市场热度稳定、开发投资力度增强等特征。全国商品房销售面积同比增长13.7%，创近两年单月增速新高，销售金额累计增速年内首度转正，市场整体处于上升通道。土地市场供销比小幅上行，土地成交金额同比增长29%，溢价率维持在18%左右，流拍率降至历史最低水平。开发投资方面，新开工面积同比上升2.4%，投资力度持续提升，房企到位资金同比增长18.3%，资金面仍较宽松。同时，中央及地方政府在融资、限购、人才政策等方面出台多项调控措施，以稳定市场预期和防范金融风险。

主要观点

政策环境：中央坚持“房住不炒”定位，出台“三道红线”融资监管政策，对房企有息负债规模进行控制；地方热点城市四限政策收紧，同时部分城市放松人才限购和公积金政策。
成交市场：商品房销售面积和金额均实现增长，单月销售增速创新高，价格小幅上涨，市场热度维持稳定。
土地市场：土地供给和成交均增长，供销比上行，市场热度稳定，核心一线城市及都市圈仍是主要活跃区域。
开发投资：新开工面积同比上升，投资力度增强，房企资金到位情况良好，融资环境相对宽松。
投资建议：A股和H股龙头房企被重点推荐，包括保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A、融创中国、中国海外发展等，分析师认为地产板块具备长期投资价值。
风险提示：政策调控进一步加大、按揭贷利率上行、行业库存抬升快于预期、基本面超预期下行、房地产税立法推进等。

关键信息

政策环境

中央政策：央行发布第二季度货币政策执行报告，强调房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性；“三道红线”考核标准包括资产负债率（扣除预收账款）不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比超过1倍。
地方政策：沈阳、无锡、常州、银川、成都等地收紧四限政策，部分城市如桂林、广州白云、荔湾、番禺放松人才限购，部分城市如南京、咸阳、无锡、常州、银川等采取限价、竞地价、竞配建等方式调控土地市场。
落户政策：多地放宽落户限制，如河北、湖南、河南、吉林、宁波、成都等，鼓励人才流入。

成交市场

销售情况：8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，销售金额累计增速年内首度转正；住宅销售面积同比增长14.7%，销售均价同比上涨11.8%。
推盘情况：8月26城市商品房推盘面积同比增长4.4%，住宅推盘面积同比下降2.2%；1-8月全国商品房推盘面积同比上升3.0%，住宅推盘面积同比下降2.7%。
库存情况：26城市商品房库存面积环比上升0.3%，去化周期下降至19.3个月；29城市住宅库存面积环比下降1.1%，去化周期下降至10.1个月。

土地市场

土地供应：8月300城住宅用地供给建面同比增长10%，成交建面同比增长15%，出让金同比增长29%，溢价率维持在18%左右。
土地成交：全国住宅用地流拍率降至3.6%，创18年以来最低；核心一线城市及三大都市圈仍是市场最活跃区域。
土地政策：多地实施“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式，控制土地溢价，加强房企资金来源审查。

开发投资

新开工：8月全国房屋新开工面积同比增长2.4%，1-8月同比下降3.6%，但降幅环比收窄。
投资情况：8月房企投资同比增长11.8%，1-8月同比增长4.6%，增速环比扩大。
资金到位：8月房企到位资金同比增长18.3%，其中定金预收款和按揭贷分别增长36.6%和22.5%。

投资建议

A股推荐：保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、荣盛发展、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展、华发股份、新湖中宝等。
H股推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团等。
子领域推荐：中国国贸、新湖中宝等。

风险提示

政策调控力度进一步加大；
按揭贷利率持续上行；
行业库存抬升快于预期；
行业基本面超预期下行；
房地产税立法推进超预期。

数据来源与分析师信息

数据来源：Wind、统计局、中指院、地方政府网站、广发证券发展研究中心。
分析师：
- 乐加栋：021-38003642，lejiadong@gf.com.cn
- 郭镇：010-59136622，guoz@gf.com.cn
- 邢莘：021-38003638，xingshen@gf.com.cn

公司估值与财务分析（部分）

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	27.87	2020/09/01	买入	40.42	3.79	7.35	4.70	19.0%
保利地产	600048.SH	人民币	16.66	2020/08/25	买入	20.90	2.59	6.44	4.49	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	15.75	2020/08/26	买入	23.78	2.09	7.54	5.90	14.0%
新城控股	601155.SH	人民币	34.20	2020/08/23	买入	46.08	7.10	4.82	6.90	29.2%
华夏幸福	600340.SH	人民币	16.16	2020/04/27	买入	35.95	4.62	3.50	7.80	26.0%
金地集团	600383.SH	人民币	15.04	2020/08/30	买入	16.83	2.61	5.77	8.68	18.0%
融创中国	01918.HK	港币	32.50	2019/12/06	买入	55.30	6.63	4.31	4.98	26.5%
中国海外发展	00688.HK	港币	21.35	2019/10/15	买入	32.90	4.63	4.06	4.31	14.4%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	6.20	2019/08/18	买入	6.16	1.07	5.09	2.80	21.2%
万科企业	02202.HK	港币	24.25	2020/09/01	买入	45.66	3.79	5.63	7.49	19.0%