中国城镇住房空置分析-中国家庭金融研究中心-2018.12-40页_1mb

2017年中国城镇住房空置分析总结

核心内容概述

本报告基于2011-2017年中国家庭金融调查（CHFS）的微观数据，分析了中国城镇家庭住房拥有及空置情况，探讨了空置住房的特征、影响因素、市场风险以及政策建议。

主要观点与关键信息

一、城镇家庭住房拥有情况

• 住房拥有率持续上涨：2017年，全国家庭住房拥有率为92.8%，城镇家庭为90.2%，农村家庭为97.2%。
• 住房自有率高于国际平均水平：全国家庭住房自有率为85.6%，城镇为80.8%，农村为93.6%。
• 多套房家庭增多：2017年，城镇家庭多套房拥有率为22.1%，较2013年和2015年有所上升。
• 套户比增加：2017年城镇住房套户比为1.18，其中家庭自有住房套户比为1.155，政府及单位提供住房套户比为0.029。三线城市套户比最高，为1.196。

二、住房空置基本情况及趋势判断

• 空置住房定义：指调查时无人居住的住房，包括长期无人居住、偶尔居住、季节性居住等类型。
• 空置率持续上升：2011-2017年，城镇自有住房空置率从18.4%增长至21.4%，空置住房总数从4200万套增至6500万套。
• 多套房家庭是空置率上升主因：来自多套房家庭的空置住房占比持续增加，2017年达18.0%。
• 区域差异明显：二线城市和三线城市空置率高于一线城市，分别为22.2%和21.81%。
• 购房区域升级：三线城市家庭购房行为呈现向一二线城市升级趋势，导致空置压力加大。

三、住房空置特征及影响因素分析

• 空置住房类型：
  • 长期无人居住：对空置率贡献最大，2017年贡献8.1个百分点。
  • 偶尔居住、度假房、工作/上学使用等：合计贡献约5.4个百分点。
  • 不具备居住条件的住房：如待装修、期房、危旧房等，贡献5.3个百分点。
• 购房时间与空置率：
  • 新购房更易空置，尤其是2013-2017年间，3-5年内新购住房对空置率贡献最大。
• 影响空置住房的因素：
  • 家庭特征：收入越高、风险偏好越强、有家族企业、有成年未婚男性、参与住房公积金等，均增加空置住房概率。
  • 宏观因素：城镇化率每提高10个百分点，空置家庭比例增加0.69个百分点；土地出让收入依存度提高10个百分点，空置家庭比例增加0.38个百分点；土地供应过剩增加10个百分点，空置家庭比例增加0.19个百分点。

四、空置住房的市场风险分析

• 空置率高于国际水平：中国城镇住房空置率远高于多数国家，且高于自然空置率（9.8%）。
• 空置住房占用大量信贷资源：2017年，空置住房家庭未偿抵押贷款占总抵押贷款的47.1%，规模达10.3万亿元。
• 房价下跌对空置住房影响更大：
  • 房价下跌5%时，空置住房损失比例上升至12.2%，而非空置住房仅上升至7.8%。
  • 房价下跌50%时，空置住房损失比例为42.3%，高于非空置住房14.7个百分点。
• 空置住房更易进入市场：
  • 拥有空置住房的家庭售房比例更高，尤其三套及以上住房家庭售房比例显著上升。
  • 在房价下调期间，三套及以上住房家庭售房比例是非空置家庭的两倍，对市场下行压力更大。

五、政策建议

• 房产税可显著降低空置率：美国数据显示，有效房产税率每上升1个百分点，空置率下降2.46个百分点。
• 空置税与房产税结合：
  • 空置税可作为房产税的补充，对不进入市场的空置住房进行征税。
  • 空置税可提高住房使用效率，降低空置率。
• 其他措施：
  • 规范租房市场，提升租赁市场活跃度。
  • 完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统，有助于盘活住房存量。
  • 通过税收政策，鼓励空置住房进入市场，缓解供需失衡。

国际经验借鉴

• 法国：征收空置住房税（TLV），税率逐年递增，从10%到15%。税收效果显著，空置率下降13%。
• 英国：对空置超过2年的房屋征收额外议会税（Council tax），税率最高达50%。税收效果部分体现在空置率下降0.7%。
• 加拿大温哥华市：对空置6个月以上的非主要居所征收1%的空置税，旨在增加租房供给，缓解市场压力。

关键数据汇总

总结

本报告指出，中国城镇住房空置率持续上升，且高于自然空置率，尤其在二三线城市更为严重。空置住房不仅占用了大量信贷资源，还可能在房价下跌时带来更大的金融风险。多套房家庭是空置率上升的主要因素，且其售房比例显著高于非空置家庭。通过房产税和空置税等政策手段，可以有效降低空置率，提高住房使用效率。此外，规范租房市场和构建房屋大数据信息系统也是盘活空置住房资源的重要措施。