2017中国城镇住房空置分析_38页_1mb

2017年中国城镇住房空置分析总结

核心内容

本报告基于2011-2017年中国家庭金融调查（CHFS）的微观数据，对中国城镇住房空置情况进行了系统分析。报告重点探讨了住房空置率的变化趋势、空置住房的特征、影响空置率的因素，以及空置住房对市场和金融体系的潜在风险，并提出了相关政策建议。

主要观点

• 住房拥有率持续上升：2017年全国家庭住房拥有率为92.8%，城镇家庭为90.2%，农村家庭为97.2%。城镇家庭多套房拥有率从2013年上升至22.1%，住房套户比达到1.18，三线城市套户比最高。
• 空置率逐步攀升：2011-2017年间，城镇住房空置率从18.4%上升至21.4%，其中二线城市和三线城市空置率显著高于一线城市，分别为22.2%和21.81%。
• 商品房空置率最高：2017年商品房空置率达26.6%，远高于其他住房类型。商品房空置对空置率的贡献率高达63.9%，表明其是空置住房的主要来源。
• 空置住房的持有与出售行为：持有空置住房的家庭更容易出售住房，尤其是三套及以上住房家庭，其售房比例明显高于其他家庭。2013-2015年期间，房价下调导致空置房家庭售房比例翻倍。
• 空置住房占用大量信贷资源：2017年，空置住房占住房抵押贷款总额的47.1%，预计规模达10.3万亿元，是金融系统的重要风险来源。
• 空置住房与房价波动相关：房价下跌时，空置住房的资产贬值速度高于非空置住房，空置住房更易出现资不抵债的情况。
• 房产税可有效降低空置率：美国经验表明，房产税每上升1个百分点，空置率下降2.46个百分点。空置税可作为政策工具，提高住房使用效率。

关键信息

城镇住房空置情况

• 空置率趋势：2011年-2017年城镇空置率从18.4%上升至21.4%，年均增长约1.1%。
• 空置住房类型：主要包括长期无人居住、偶尔居住、周末居住、度假房等，其中长期无人居住的空置住房占比最高。
• 空置住房数量：2017年城镇空置住房总数约为6500万套，其中约14.2%来自非本市家庭购买。

空置住房影响因素

• 家庭特征：高收入、有家族企业、高风险偏好、有未婚成年男性、参与住房公积金、成员在公共部门就业等均与空置住房持有呈正相关。
• 宏观因素：城镇化率每提高10个百分点，空置家庭比例增加0.69个百分点；土地出让收入依存度提高10个百分点，空置家庭比例增加0.38个百分点。

市场风险分析

• 房价下跌对空置住房影响更大：当房价下跌50%时，空置住房价值低于购买成本的比例达42.3%，远高于非空置住房。
• 空置住房更易进入市场：空置房家庭售房比例显著高于非空置房家庭，且在市场波动时可能集中出售，对市场造成下行压力。
• 信贷资源占用：空置住房占用大量住房贷款资源，对金融系统构成潜在风险。

政策建议

• 房产税与空置税：房产税可有效降低空置率，而空置税可作为更直接的调控手段。实施空置税可减少不进入市场的空置住房比例。
• 其他措施：规范租房市场、完善房屋信息公开机制、构建房屋大数据信息系统，有助于盘活住房存量，提高住房使用效率。

附录：补充说明

• 空置住房定义：指调查时无人居住的住房，包括长期无人居住、次要居所、未装修或待拆迁住房等。
• 数据来源：中国家庭金融调查（CHFS）及国家统计局数据。
• 国际比较：中国空置率高于多数国家，但低于美国。自然空置率约为9.8%，远低于当前实际空置率21.4%，表明存在结构性过剩。

结论

中国城镇住房空置率处于较高水平，尤其在二三线城市更为严重。空置住房不仅占用大量信贷资源，还在房价下跌时面临更大贬值风险。通过房产税或空置税等政策工具，可有效降低空置率，提高住房使用效率，促进住房市场的健康发展。