2020年1-2月——二手住宅交易短期遇冷，2月成交不足5000套_6页_1mb

上海2020年1-2月二手住宅市场总结

核心内容概述

2020年1-2月，上海市二手住宅市场整体遇冷，成交量显著下降。与新房市场表现类似，二手住宅成交量同比下降40%。尽管如此，从近十年市场行情来看，今年前两月的成交量仍高于2012年，且2月并非单月最低值，高于2012年1月的3600套。疫情对市场造成短期剧烈影响，但力度弱于政策调控，且长期影响将随疫情缓解而减弱。

主要观点

• 成交量下降：2020年1-2月二手住宅成交量同比下降40%，2月成交不足5000套。
• 价格走势：由于近期成交房源集中于外环线内，且以改善需求为主，成交均价呈上行趋势。
• 区域差异：中心城区如黄浦、静安成交量下降幅度相对较小，而外围区域整体降幅较大。
• 板块表现：近两月成交量环比增幅前十板块以外环内为主，其中曲阳板块是唯一上榜两个月的板块，但其成交增幅低于全市平均。
• 成交结构变化：90-120平方米户型成交份额提升，总价200万元以上的物业成交占比增加，显示改善需求相对稳定。

关键信息

成交量与价格

• 2020年1-2月成交量：同比下降40%，2月成交不足5000套。
• 2020年2月均价：50,676元/平方米，环比下跌0.06%，同比上涨0.54%。
• 2020年2月基价中位值：50,800元/平方米，环比下跌0.03%，同比上涨0.59%。

区域与板块分析

• 区域成交量：近两月各区成交量持续下降，2月环比降幅高于1月。
• 板块排名：
  • 1月环比增幅前十板块：曲阳、赵巷、淞宝、中原、老西门、东外滩、新华路、徐家汇、花木、枫林。
  • 2月环比增幅前十板块：惠南、凉城、张江、大场、川沙、鞍山、罗店、彭浦、金桥、曲阳。
• 外环内板块：1月外环以内板块占八席，2月占七席，显示外环内市场相对稳定。
• 跌幅较大的板块：余山、朱家角、曹杨、柘林、彭浦等郊区及市区板块基价均值环比下跌。

成交结构变动

• 户型变化：90-120平方米户型成交份额提升，总价200万元以上的物业成交占比增加。
• 改善需求：短期遇冷对改善需求影响较小，显示市场结构进一步上移。

基价变化

• 2月基价均值：大部分区域基价均值环比下跌，跌幅扩大。
• 市区跌幅：原卢湾区、原闸北区和静安区跌幅较大。
• 涨幅前五板块：
  • 梅陇春申板块：↑0.74%
  • 临港新城板块：↑0.68%
  • 四川北路板块：↑0.25%
  • 陆家嘴滨江板块：↑0.18%
  • 崇明其他板块：↑0.16%
• 跌幅前五板块：
  • 余山板块：↓0.65%
  • 朱家角板块：↓0.37%
  • 曹杨板块：↓0.32%
  • 柘林板块：↓0.29%
  • 彭浦板块：↓0.27%

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