20200320-城市测量师行-2020年1-2月——二手住宅交易短期遇冷_2月成交不足5000套_6页_1mb

2020年1-2月上海二手住宅市场总结

核心内容概述

2020年1-2月，上海二手住宅市场成交量和价格均出现短期下滑，但整体表现优于2012年同期。成交量同比下降40%，但2月成交套数仍高于2012年1月的3600套。价格方面，由于成交房源集中于外环线以内且以改善需求为主，成交均价呈持续上行趋势。疫情对市场的影响虽剧烈，但力度弱于政策调控，且长期来看会随着疫情缓解而减弱。

主要观点

• 成交量下降：1-2月二手住宅成交量同比下降40%，2月成交不足5000套，但高于2012年同期。
• 价格走势：2月均价为50,676元/平方米，环比下跌0.06%，同比上涨0.54%；基价中位值为50,800元/平方米，环比下跌0.03%，同比上涨0.59%。
• 区域差异明显：中心城区如黄浦、静安成交量下降幅度相对较小，而外围区域整体降幅较大。
• 板块表现：外环内板块在成交量中占主导，但部分老城区板块如曲阳、彭浦因房龄较老，成交量波动较大。
• 成交结构上移：90-120平方米户型成交份额提升，总价200万元以上的物业成交占比增加，表明改善型需求相对稳定。

关键信息

成交量与价格

• 2020年1-2月成交量：同比下降40%，2月成交不足5000套。
• 2020年2月均价：50,676元/平方米，环比下跌0.06%，同比上涨0.54%。
• 基价中位值：50,800元/平方米，环比下跌0.03%，同比上涨0.59%。

区域成交情况

• 中心城区：黄浦、静安等区域成交量下降幅度较小。
• 外围区域：整体成交量降幅较大，其中彭浦、曹杨等板块跌幅显著。
• 外环内板块：1月份外环内板块占成交前十的八席，2月份略有下降，占七席。

板块成交环比变化

基价变化

• 2月基价均值：大部分区域基价均值环比下跌，跌幅扩大。

• 跌幅前五板块：

  • 余山板块：↓0.65%
  • 朱家角板块：↓0.37%
  • 曹杨板块：↓0.32%
  • �柘林板块：↓0.29%
  • 彭浦板块：↓0.27%

• 涨幅前五板块：

  • 梅陇春申板块：↑0.74%
  • 临港新城板块：↑0.68%
  • 四川北路板块：↑0.25%
  • 陆家嘴滨江板块：↑0.18%
  • 崇明其他板块：↑0.16%

成交结构变动

• 户型结构：90-120平方米户型成交份额显著提升。
• 总价结构：总价200万元以上的物业成交占比增加，表明改善型需求相对稳定。
• 市场影响：短期遇冷对改善需求影响较小，成交结构进一步上移。

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