20220703-天风证券-房地产行业研究周报_复苏趋势基本确立_19页_2mb

报告摘要

房地产行业复苏趋势总结

核心内容

2022年6月，中国房地产行业复苏趋势基本确立，百强房企单月销售金额同比降幅实现自2021年10月以来的首次收窄，环比增长显著。行业整体销售情况改善，政策端放松力度增强，市场信心逐步恢复。同时，行业复苏的斜率和持续性仍需观察。

主要观点

销售数据改善：
- 2022年6月百强房企单月销售金额环比增长64.3%，同比下降44.5%，同比增速较5月提高15.5个百分点。
- 1-6月累计销售金额同比下降50.8%，增速较1-5月上升1.7个百分点。
- 62家百强房企环比增长，较5月增加21家；11家房企同比增长，较5月增加8家。
房企分化明显：
- 头部房企同比降幅连续3个月收窄，中小房企呈现一定回暖迹象。
- 6月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企单月销售金额同比变化分别为-27.3%、-29.4%、-38.2%、-57.8%、-62.5%。
- TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五为仁恒置地（+95.2%）、越秀地产（+76.6%）、万达集团（+44.8%）、华发股份（+40.5%）、武汉城建（+31.2%）。
政策放松：
- 信贷利率持续下调，6月103个重点城市首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，均创2019年以来新低。
- 超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间。
市场复苏特征：
- 6月新房市场成交988万平方米，月度同比-11.18%，较上月改善32.30个百分点。
- 二手房市场成交183万平方米，月度同比-14.15%，较上月改善13.95个百分点。
- 土地市场成交面积2672万平方米，移动12周同比-33.77%；成交总额562亿元，移动12周同比-59.05%。
行业展望：
- 行业复苏趋势已确立，但复苏斜率和持续性仍有待观察。
- 复苏主要由热点城市主导，剔除青岛等异常增长城市后，基本面由持续复苏转为波动上行。
- 地方政策发力，市场改善为需求回补、滞后网签和政策宽松的综合结果。
- 三线及以下城市销售面积同比仍为-41%，基本面分化依旧存在。
- 疫情、失业和收入预期等外部变量仍是影响居民信心的重要因素。

关键信息

政策端：全国及地方政策持续放松，支持刚需和改善性购房需求，推动行业复苏。
信贷政策：房贷利率显著下降，放款周期稳定，部分城市仍有降息空间。
市场表现：新房、二手房成交显著改善，但三线及以下城市仍面临较大压力。
行业分化：头部房企销售回暖，中小房企表现分化，行业整体去化加速。
投资建议：持续推荐优质龙头房企（如中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口）和优质成长房企（如新城控股、旭辉控股集团），以及优质物管公司（如碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务）。

风险提示

行业信用风险可能蔓延。
销售下行超预期。
地方因城施策力度不及预期。

政策与成交概览

政策梳理

全国政策：
- 三部门联合发布《全国住房公积金2021年年度报告》，强调住房公积金规范化管理。
- 中国人民银行召开货币政策委员会会议，支持合理住房需求。
- 国家发展改革委发布通知，支持使用回收资金建设投资项目。
地方政策：
- 六安：提高公积金缴存上限，优化贷款期限和提取政策。
- 广州：调整公积金缴存基数和比例。
- 浙江：对三孩家庭购房给予贷款额度上浮和契税补贴。
- 九江：对特定群体购房给予补贴。
- 龙岩：降低公积金贷款首付比例，提高贷款额度。
- 武汉：推进公积金同城化发展，优化异地贷款业务。
- 宁波：规范全装修住宅预售，优化建安装修政策。
- 深圳：支持房企风险化解，优化预售监管资金提取条件。
- 上海：优化新市民住房金融服务，支持保障性住房建设。
- 济源：调整公积金贷款政策，支持房贷断供延期还本付息。
- 揭阳：调整公积金贷款额度和首付比例。

新房市场

成交情况：6月新房成交面积988万平方米，移动12周同比增速-33.88%，较上期改善6.12个百分点；月度同比-11.18%，较上月改善32.30个百分点。
分能级表现：一线城市成交面积167万平方米，移动12周同比-36.54%，较上期改善7.46个百分点；二线城市710万平方米，移动12周同比-28.64%，改善6.63个百分点；三线及以下城市111万平方米，移动12周同比-49.53%，改善3.14个百分点。
热力图：6月新房成交热力图显示，部分城市如青岛出现异常增长，剔除后整体市场回归平稳。