20140526-宏源证券-宏观类报告_浅议房地产周期与人口周期_14页_614kb

房地产周期与人口周期分析总结

核心内容概述

本报告分析了房地产周期与人口周期之间的关系，结合国际经验与中国实际情况，探讨了房地产市场波动的驱动因素及未来趋势。报告指出，房地产市场存在长期与短期周期波动，长期周期受人口周期影响，短期周期则与政策和信贷周期密切相关。

主要观点

1. 国际经验：房地产周期约为18年

• 房地产周期理论最早由库兹涅茨提出，认为房地产存在15-25年的中长期波动，平均周期为20年。
• 美国和英国等OECD国家的历史数据显示，房地产周期平均约为18年，且房价在周期中表现出较大的振幅。
• Hoyt（1933）通过对芝加哥房地产市场100多年的研究，发现房地产周期波动约为18年，并指出房价上涨与下跌阶段的剧烈变化。
• 哈里森（1983）进一步研究了美国和英国房地产周期的阶段性特征，提出一个完整的房地产周期包括房价上涨7年、短期下跌、快速上涨5年、疯狂2年、崩溃4年。
• Wenzlick（1980）通过分析美国180年的房地产交易数据，确认了房地产长期周期为18年。

2. 中国经验：房地产投资服从4年左右的短周期波动

• 中国房地产市场起步较晚，至今尚未完全市场化，因此房地产周期更多表现为政策周期和信贷周期。
• 改革开放以来，中国房地产市场经历了三个阶段：
  • 1978-1991年：萌芽期，1988年出现高潮，随后受宏观调控影响。
  • 1992-1997年：过热与调整阶段，93年达到顶峰，随后因经济过热被调控。
  • 1998年至今：住房市场化阶段，2001-2012年房地产投资年均增速约25%。
• 中国房地产投资存在约4年的短周期波动，具体表现为：
  • 2000-2005年、2005-2009年、2009-2012年三轮较完整的小周期。
  • 最新一轮小周期于2012年启动，2013年达到峰值。
• 在现有政策不变的前提下，预计2014年房地产投资将明显减速，2015-2016年将进入小周期与长周期叠加下行阶段。

3. 房地产长周期由人口周期决定

• 房地产长周期的根本驱动因素是人口周期，尤其是家庭形成数量和家庭规模。
• OECD国家经验表明，人口抚养比（少年与老年人口占比）与房价呈负相关，即抚养比上升，房价下降。
• 生产者/消费者比例是预测房价拐点的重要指标。生产者（25-64岁）为房价上涨提供主要动力，而消费者（25岁以下或64岁以上）则为房价上涨带来压力。
• 美国、日本和德国的经验表明，房价通常在生产者/消费者比例见顶前达到峰值，随后出现下跌。
• 中国生产者/消费者比例在2017年见顶，预计房价将从2015年开始每年下降约1.8%-2.6%。
• 中国1985-1990年经历了一波婴儿潮，年均出生人口约2300万人，之后出生人口持续下降，至2000年左右稳定在1600万人左右。
• 当前中国正处于住房需求的顶部区域，住房需求拐点已逐渐临近。

关键信息

• 国际周期：房地产周期平均为18年，房价上涨与下跌阶段波动剧烈。
• 中国短周期：房地产投资周期约为4年，主要受政策和信贷周期影响。
• 人口结构影响：住房需求主要由家庭形成数量和家庭规模决定，人口抚养比上升会抑制房价。
• 住房需求拐点：2017年生产者/消费者比例见顶，预计2015年起房价开始下降，年均降幅在1.8%-2.6%之间。
• 历史数据支持：中国1985-1990年婴儿潮推动了后续房价上涨，而当前出生人口下降预示住房需求将逐渐萎缩。

图表与数据支持

• 图1、图2：Wenzlick与Hoyt的研究结果，显示美国房地产周期约为18年。
• 图3、图4：中国房地产投资增速和短周期波动趋势。
• 图5：商品房销售额下滑预示房地产投资和新开工将减速。
• 图6：OECD国家人口抚养比与房价的负相关关系。
• 图7：美国家庭形成数量与房价的正相关关系。
• 图8、图9、图10：美国、日本、德国房价与生产者/消费者比例的周期关系。
• 图11：中国生产者/消费者比例见顶，房价预计在2015年起进入下降通道。
• 图12：中国人口年龄结构图，显示20-50岁人口为购房主力，未来五年需求将显著下降。
• 图13：中国新出生人口趋势，1985-1990年婴儿潮后出生人口持续下降。

研究团队信息

• 分析师：
  • 孙海琳（S1180514040002）：法国图卢兹经济学院PhD，研究方向为全球宏观、经济周期、产业政策和大类资产配置。
  • 朱晓明（S1180514050003）：中国人民银行研究生部博士生，研究方向为货币政策和资产定价。
• 研究助理：牟冰旋
• 联系方式：详见报告末尾

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评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持，以未来6个月内相对沪深300指数的表现为标准。
• 行业投资评级：同样分为增持、中性、减持，标准相同。