保险资产管理行业研究：保险资产管理业创新型产品观察与展望之保障房资产证券化-240815-中诚信国际-14页_1mb

不动产证券化

保障房资产证券化：市场现状与信用分析

一、市场现状

保障房资产证券化（ABS）作为一种创新型金融产品，在保险资产管理业中具有一定发展前景。尽管在银行间市场发行规模较小，但交易所市场近年来发展迅猛。

• 银行间市场：截至2024年6月，累计仅发行3单，均涉及定向融资工具，由于受监管趋严和政策调整，自2021年起未再发行。存续规模仅380亿元。
• 交易所市场：自2014年起逐步发展，2019至2021年呈爆发式增长，尤其是2021年发行规模达高峰。但自2023年下半年起因政策乏力及监管收紧，发行量急剧下降，2024年上半年仅发行3单。存续规模由2021年的高点回落至4200亿元。

二、信用分析方法

信用分析核心在于识别融资主体（基投公司）与现金流的稳定性。分析框架从五个维度展开：

• 区域环境：包括区域经济发展潜力、财政状况及融资环境。
• 运营实力：关注企业主营业务覆盖范围、业务稳定性及盈利模式。
• 财务风险：侧重于资本结构、偿债能力及资产质量。
• 外部支持：评估地方政府支持意愿与能力。
• 增信措施：通过现金流覆盖、超额收益等方式提升产品安全性，例如要求基础资产回款账户的归集频率与优先劣后结构设计。

三、基础资产与交易结构

保障房ABS的基础资产多为保障房销售收入或其产生的信托受益权。市场主要采取两种交易结构：

• 双SPV结构（财产权信托＋专项计划）：通过增加一层信托隔离，提高基础资产现金流的独立性和可预测性。
• 单SPV结构：简化交易结构，降低融资成本，但对现金流管理要求更高。

现金流预测需关注拆迁进度、建设周期和销售能力，尽管收入波动性较大，但通过超额覆盖可提升产品信用等级。

四、未来展望

2025年将面临偿付高峰，未来是否继续扩发行，取决于政策导向及融资成本变化。总体来说，保障房ABS在交易所市场仍具发展潜力，尤其是发行利率有望随宏观经济回归正常而下降，为保险资管机构提供较高收益的同时，也需关注信用风险和结构性设计复杂性。